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LMNP Amortissement

L’amortissement LMNP est le principe comptable à la base de la location meublée. Il permet de ne pas être fiscalisé sur les loyers perçus.
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La détermination du Bénéfice ou Déficit Industriel et Commercial (déclaration 2031) se décompose en 3 catégories

Recettes (+)

Revenus locatifs charges comprises auxquels peuvent s’ajouter les recettes accessoires.

Charges (-)

L’ensemble des charges liées à l’exploitation auxquelles viennent se greffer les intérêts d’emprunt en cas d’investissement à crédit.

Amortissement (-)

Ecriture comptable tenant compte de la dépréciation des différentes composantes du fait du temps et de leur utilisation.

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L’amortissement du régime réel

Lors d’un investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou en Location Meublée Professionnelle (LMP), toutes les composantes du bien (y compris le mobilier) s’amortissent dans le temps à l’exception du terrain. Ce dernier ne peut s’amortir car on considère qu’aucune dépréciation liée au temps qui passe ne s’applique pour le terrain.
Même si les différentes composantes ne s’amortissent pas toutes sur la même durée, il est admis que l’amortissement du régime réel est un amortissement linéaire correspondant approximativement à 85% de la valeur Hors Taxe du bien, sur une durée comprise entre 20 et 25 ans.
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    Régime réel simplifié

    L’amortissement est réalisé via le régime réel simplifié ou normal selon le montant du Chiffre d’Affaires. Le régime réel simplifié s’applique dès lors que les recettes annuelles sont comprises entre 70 000 euros et 238 000 euros. La déclaration de TVA est alors semestrielle avec une régularisation lors de la déclaration annuelle du Chiffre d’Affaires.

    Régime réel normal

    Le régime Réel Normal s’impose dès lors que les recettes annuelles dépassent le plafond de 238 000 euros par an. La principale conséquence par rapport au régime réel simplifié réside dans le traitement de la TVA qui devra alors être mensuel. En cas de TVA inférieure à 4 000 euros, il sera alors toléré d’avoir un traitement trimestriel de la TVA.
    Le choix du régime n’a en revanche aucun impact sur l’amortissement comptable.

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    L’amortissement du régime réel : Avantage fiscal majeur de la Location Meublée

    Prendre Rendez-Vous

    Cet amortissement du régime réel permet à tout investisseur en LMNP de démarrer chaque année avec un déficit industriel et commercial qui annule comptablement tout ou partie des loyers perçus. De ce fait, il est fréquent de ne pas être fiscalisé sur les loyers perçus en LMNP car le résultat industriel et commercial sera égal à zéro voir négatif.

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    Amortissement et Fiscalité

    L’amortissement comptable est le cœur même de la location meublée. C’est dans cette écriture comptable que se situe l’avantage fiscal principal de cette méthode de location.

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      OPCI LMNP

      L’amortissement comptable est directement communiqué par les sociétés de gestion des OPCI LMNP
      Les OPCI LMNP ont une spécificité par rapport aux autres catégories d’investissement en LMNP. Il s’agit du choix par défaut du régime réel et donc de l’amortissement comptable. En effet, un des avantages des OPCI LMNP réside dans l’absence totale de gestion pour l’investisseur. Ainsi, il reçoit une fois par an un relevé de la part de la société de gestion dans lequel sont communiqués les Recettes Industrielles et Commerciales ainsi que le montant de l’amortissement comptable.
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      Résidences de services

      L’amortissement comptable du régime réel s’applique sur toutes les résidences de services et est très souvent le plus avantageux
      Malgré la possibilité de bénéficier du régime Censi-Bouvard pour les résidences Seniors/ EHPAD ou Etudiantes achetées neuves, le choix du régime réel et de l’amortissement comptable est très souvent le plus favorable. Même s’il est possible du cumuler l’avantage fiscal du Censi-Bouvard et l’amortissement comptable sur la partie de l’investissement dépassant les 300 000 euros. Il est dans la plupart des cas préférable d’opter directement pour l’amortissement sur la totalité du bien. Dans ces conditions, il est fréquent de ne pas être fiscalisé sur les loyers perçus pendant 20 ans.
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      Colocation

      Comme pour toute location meublée, l’amortissement du régime réel est le régime principal d’un loueur meublé en Colocation
      Lorsqu’un investisseur choisit d’investir dans une Colocation LMNP, il a le choix entre opter pour le régime Micro BIC (si ses recettes ne dépassent pas 70 000 euros par an) et le régime réel. Dans le premier cas, il bénéficiera d’un abattement de 50% sur ses recettes. Les 50% restants seront alors fiscalisés y compris aux prélèvements sociaux. Dans le second cas, il pourra amortir les différentes composantes de son bien afin de se créer du déficit industriel et commercial en plus de l’ensemble de ses charges d’exploitation. Si le montant total de ses déficits est supérieur ou égal à ses recettes, il ne sera alors pas fiscalisé sur l’ensemble de ses loyers issus de sa colocation.