Fiscalité de l'investissement EHPAD
L’investissement EHPAD procure plusieurs avantages fiscaux que ce soit pour le statut LMNP ou LMP. Voyons quelle est la fiscalité appliqué à l’investissement EHPAD ?
En quoi consiste l'investissement EHPAD ?
L’investissement EHPAD est un placement en immobilier locatif constitué de résidences médicalisées destinées à accueillir les personnes âgées dépendantes.
Ces résidences de services sont composées de chambres bien équipées pour accueillir les personnes âgées en perte d’autonomie ayant besoin d’un toit et d’un soin médical.
L’investisseur en EHPAD peut avoir le statut d’un LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel) et ce suivant les conditions particulières propres à chaque investisseur.
En effet, le statut du LMNP, location meublée non professionnelle s’applique dans le cas où la location EHPAD ne constitue pas l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on parlera alors de LMP, loueur en meublé professionnel.
STATUT LMNP ou LMP
Investir en EHPAD vous permet d’obtenir le statut LMNP ou LMP
Fiscalité avantageuse
la fiscalité des deux statuts (LMNP/LMP) diffère, néanmoins, elle permet de bénéficier de plusieurs avantages défiscalisants.
1- Statut LMNP et fiscalité EHPAD
Le Statut LMNP s’applique dans le cas où la location n’est pas l’activité principale de l’investisseur, on dit alors qu’il a obtenu le statut de loueur meublé non professionnel.
Suivant le régime fiscal LMNP, l’investisseur bénéficie de plusieurs avantages fiscaux.
En effet, pour obtenir le statut LMNP, les recettes issues de la location meublée doivent être :
- inférieures à 23.000 € TTC par an.
- ou inférieures aux autres recettes d’activités professionnelles du domicile fiscal.
Dans le cadre d’un investissement EHPAD, l’investisseur qui obtient le statut loueur meublé non professionnel a le privilège de se constituer un revenu immobilier dans un cadre fiscal avantageux. Ainsi, on peut avoir trois régimes fiscaux à savoir :
- Le dispositif Censi-Bouvard,
- Le régime micro BIC,
- Le régime réel.
Le régime d’imposition Censi-Bouvard
Le régime fiscal Censi-Bouvard est appliqué uniquement dans le cadre d’une acquisition dans l’EHPAD neuf ou dans le cadre d’une réhabilitation.
Ce dispositif permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 € (frais de notaire compris).
De plus, il lui permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT. Ce régime fiscal permet également à l’investisseur d’imputer son déficit global du foyer fiscal pendant 9 ans (reportable 6 ans).
Le régime
réel
Suivant le régime du réel, l’investisseur pourra déduire toutes les charges liées à la propriété du bien notamment les charges d’intérêts sur emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion, les frais sur les travaux, les assurances, les frais de garantie , les frais de dossier liés à une première demande de crédit. Néanmoins, suivant le statut LMNP , le déficit BIC n’est pas déductible du revenu.
Le régime micro BIC
Le régime du micro BIC fait profiter l’investisseur d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus dans la limite de 70 000 €. Néanmoins, ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles.
2- Statut LMP et fiscalité EHPAD
Le Statut LMP s’applique dans le cas où la location constitue l’activité principale de l’investisseur, on dit alors qu’il a obtenu le statut de “loueur meublé professionnel’’. En effet, pour prétendre à ce statut LMNP, les recettes issues de la location meublée doivent être :
- Supérieure à 23 000 €
- Supérieure à 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal (retraite incluse).
- Constituer l’activité principale de l’investisseur.
Le régime réel
Le régime LMP donne droit à une exonération d’impôt sur la fortune immobilière pour le patrimoine concerné par l’activité meublée. De plus, il donne droit à la récupération de la TVA.
Le régime d’imposition appliqué dans le cadre d’un investissement EHPAD, suivant le statut LMP, est bel et bien le régime du réel. Celui-là offre la possibilité au souscripteur de bénéficier de plusieurs avantages défiscalisants. Il permet de :
- Déduire toutes les charges liées à la propriété du bien
- Déduire les charges d’intérêts sur emprunt
- Déduire les taxes foncières
- Soustraire l’ensemble des frais de gestion, de travaux, d’assurance, de garantie,
- Déduire les frais de dossier lié à un emprunt bancaire.
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Comment sont imposées les plus values EHPAD en LMNP et LMP ?
Dans le cadre d’un investissement en EHPAD , l’imposition des plus value se fait suivant le statut LMNP et LMP. Ainsi, on distingue deux régimes :
1 - Régime fiscal des plus value LMNP
2 - Régime fiscal des plus value LMP
Régime fiscal des plus value LMNP
Le régime fiscal applicable au LMNP donne droit à une exonération (au bout de 5 ans d’activité) qui peut être :
Une exonération partielle (au bout de 22 ans de détention du bien) de l’impôt sur le revenu,
Une exonération totale (au bout de 30 années) sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.
Régime fiscal des plus value LMP
le régime fiscal applicable au statut LMP donne droit à une exonération qui peut être :
Une exonération partielle si les recettes locatives de l’investisseur se situent entre 90.000 et 126.000€,
Une exonération totale si les recettes locatives de l’investisseur sont inférieures à 90.000€.
Avantages d’un investissement EHPAD
L’investissement EHPAD est la solution à privilégier pour les investisseurs en recherche d’un investissement rentable à risque maîtrisé. Il faut noter que ce type d’investissement permet de :
- Percevoir des revenus réguliers sous forme de loyer;
- Réaliser plusieurs Investissements (acquisition de plusieurs chambres EHPAD)
- Investir dans des chambres EHPAD En indivision
- Se constituer un patrimoine immobilier dans un marché en plein essor
- Préparer sa retraite en réalisant des compléments de revenus
- Protéger ses proches et sa famille
- Bénéficier de plusieurs avantages fiscaux défiscalisants
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