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Les avantages de l'EHPAD

Plusieurs statuts juridiques sont disponibles si vous souhaitez investir en EHPAD. Les deux plus classiques sont le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et LMNP Censi-Bouvard. Chaque investisseur en EHPAD a le choix entre ces deux formules. Il existe toutefois un dernier statut appelé LMP (Loueur en meublé professionnel) qu’il est possible d’obtenir si les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent les 23.000 euros par an (investissement dans plusieurs EHPAD).

LMNP Classique et Censi-Bouvard

Déduction totale des charges sur les revenus

En LMNP Classique, toutes les charges liées à l’EHPAD peuvent être déduites sur vos revenus liés aux BIC. Il s’agit des frais d’acquisition de l’immeuble , ainsi que des frais de gestion, des intérets d’emprunts et des primes d’assurance.

Cumulable avec d'autres lois défiscalisantes

L'investissement en EHPAD vous permet de cumuler les différentes lois de défiscalisation. Ainsi, vous pouvez cumuler les avantages Ehpad fiscaux avec d’autres lois de défiscalisation telle que la loi Scellier ou encore la loi Robien.

Réduction d'impôts de 11 %

En LMNP Censi Bouvard, les propriétaires d’EHPAD ont droit à une réduction d’impôts de 11%. Celle-ci est calculée sur le prix de revient des logements acquis à partir de 2012.

Quels avantages fiscaux pour un investisseur en EHPAD?

Il convient de distinguer le LMNP classique du LMNP Censi-Bouvard. En effet, deux choix sont disponibles au niveau de la fiscalité.

La fiscalité du LMNP Censi-Bouvard

Lors d’un investissement en EHPAD dans le neuf, il est possible d’opter pour l’option Censi-Bouvard. La fiscalité Censi-Bouvard va permettre à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant investi étalée sur 9 ans. Par exemple pour un investissement de 200 000 €, l’investisseur va bénéficier de 22 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans soit 2 444,44 € par an. Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, il n’est pas possible de déduire un amortissement. Les revenus BIC générés sont donc à déclarer fiscalement.

La fiscalité du LMNP Classique

Le LMNP classique permet à l’investisseur d’amortir fiscalement environ 80% du montant HT investi. Cet amortissement s’étale en moyenne sur une vingtaine d’années. L’investisseur va donc d’un côté encaisser des loyers et de l’autre déduire des charges (taxe foncière, éventuels intérêts d’emprunt et l’amortissement). Les revenus générés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce à l’amortissement, les revenus générés durant la période d’amortissement sont dans la plupart des cas nuls. Le déficit de BIC est reportable.

Les loyers sont-ils garantis en EHPAD ?

Lors d’un investissement en EHPAD, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire qui lui garantit les loyers. Les loyers sont donc garantis par ce gestionnaire quoiqu’il arrive.

Effectivement, même si la chambre n’est pas louée ou inoccupée, les loyers sont versés à l’investisseur. La rentabilité est définie à précisément dans le bail commercial ainsi que les éventuelles revalorisations de loyer dans le temps.

LMNP Classique et Censi-Bouvard

Déduction totale des charges sur les revenus

En LMNP Classique, toutes les charges liées à l’EHPAD peuvent être déduites sur vos revenus liés aux BIC. Il s’agit des frais d’acquisition de l’immeuble , ainsi que des frais de gestion, des intérets d’emprunts et des primes d’assurance.

Cumulable avec d'autres lois défiscalisantes

L'investissement en EHPAD vous permet de cumuler les différentes lois de défiscalisation. Ainsi, vous pouvez cumuler les avantages Ehpad fiscaux avec d’autres lois de défiscalisation telle que la loi Scellier ou encore la loi Robien.

Réduction d'impôts de 11 %

En LMNP Censi Bouvard, les propriétaires d’EHPAD ont droit à une réduction d’impôts de 11%. Celle-ci est calculée sur le prix de revient des logements acquis à partir de 2012.

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Déduction des charges sur le revenu global

En LMP, toutes les charges liées à l’EHPAD peuvent être déduites sur vos revenus liés aux BIC. Il s’agit des frais d’acquisition de l’immeuble , ainsi que des frais de gestion, des intérets d’emprunts et des primes d’assurance.

Exclusion du champ de l'ISF

La valeur de votre EHPAD ne rentre pas en compte dans le calcul de l’ISF en statut LMP. L’acquisition de ce type du bien ne viendra donc pas augmenter la valeur de votre patrimoine.

Exonération totale des plus values

Exonération totale des plus values lors de la cession à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes annuelles de l’activité soienit inférieures à 90.000 euros.

Liste des avantages en EHPAD liés à tous les statuts

Le marché de la dépendance est un marché porteur. En effet, dans les prochaines décennies, nous allons assister au vieillissement de la population ce qui aura pour effet d’augmenter la demande déja importante pour ce type d’établissement.

Paiement des loyers garantis

Le gestionnaire s’engage à vous verser chaque mois les loyers de votre EHPAD. Cela est rendu possible car votre EHPAD est régi par un bail commercial.

Loyers nets d’impôts

Pendant la durée d’amortissement de votre bien, les loyers perçus par la location de votre EHPAD sont nets d’impôts. L’EHPAD est donc un outil de revenus à terme dit à fiscalité neutre.

Récupération de la TVA

Il est possible de récupérer la TVA sur votre acquisition au bout de 6 mois d’exploitation du bien.

Amortissement du bien

En LMNP Classique, il vous est possible d’amortir l’acquisition de votre bien. Vous pourrez donc déduire de vos revenus la valeur du bien acquis. Cette déduction s’étalera sur plusieurs années en fonction de votre profil. Il est donc possible d’adapter la durée d’amortissement selon les cas.

Exonération des plus values

Les plus values suivent le régime des plus values immobilières des particuliers : abattement de 10% par an à partir de la 6e année de détention du bien et donc exonération totale des plus values au bout de 15 ans.

Facilité de transmission de votre EHPAD

Au bout de 10 ans d’exploitation du bien, il est possible de créer une SARL vous permettant de léguer les parts de votre EHPAD selon vos souhaits. Vos enfants pourront donc profiter eux aussi de votre investissement et recevoir un complément de salaire sans fiscalité supplémentaire.

Forte rentabilité

La rentabilité locative d’un EHPAD est de 4.5% par an ce qui est nettement supérieur en comparaison à d’autres produits. L’investissement en établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes vous offre également une rente perpétuelle, ce qui en fait un excellent complément de revenus durant votre activité ou pour votre retraite.

Rente perpétuelle

Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte de l’Etat. Tous les établissements accueillants des personnes dépendantes doivent signer une convention avec le président du conseil général. Seuls les EHPAD respectant tous les critères de qualités sont conventionnés par l’Etat. Grâce à cet encadrement, le loueur a l’assurance de recevoir une prestation de qualité.

Priorité sur les listes d’attentes d’EHPA

Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte de l’Etat. Tous les établissements accueillants des personnes dépendantes doivent signer une convention avec le président du conseil général. Seuls les EHPAD respectant tous les critères de qualités sont conventionnés par l’Etat.

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    Quels sont les risques locatifs d'un EHPAD?

    Les risques locatifs sont limités. Effectivement, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire qui garantit de fait les loyers. Le risque locatif est donc quasi nul pour l’investisseur. Même si le locataire ne paye pas son loyer ou même si la chambre n’est pas occupée, les loyers sont toujours versés à l’investisseur.
    De plus, le marché de l’EHPAD est un marché porteur avec une vision long terme.

    Les taux d’occupation en EHPAD sont toujours proches des 100%. Le risque est plutôt porté par le gestionnaire. Le choix du gestionnaire et donc le critère fondamental lors d’un investissement en EHPAD. Il convient de choisir un gestionnaire qui présente toutes les garanties financières. Plus le gestionnaire est important meilleur sera la solidité financière et plus faible sera le risque de faillite. Les gestionnaires que nous conseillons sont les suivants:

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