Investir en colocation
Colocation en LMNP
Combiner fiscalité avantageuse et mutualisation du risque locatif
Le régime LMNP est un régime très avantageux pour les personnes voulant amortir l’impact de la fiscalité sur les revenus locatifs ainsi que sur la plus-value immobilière.
Réaliser un investissement en colocation meublée va permettre d’optimiser le couple rendement et risque de son investissement immobilier.
En louant meublé, la fiscalité sur les loyers perçus est nettement plus faible que lors d’une location nue, grâce à la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien. La rentabilité nette d’impôt s’en trouve donc renforcée.
Louer son investissement en colocation plutôt qu’à une seule famille, offre plusieurs sources de revenus locatifs au propriétaire. De ce fait, le risque locatif est mutualisé. Par exemple, un appartement de 4 chambres loué en colocation, diversifie sur 4 locataires la perception des loyers. Outre cette mutualisation, louer en colocation offre souvent une rentabilité locative globale supérieure pour le propriétaire du bien.
Investir en colocation
Les objectifs patrimoniaux d’un investissement en colocation
Investir en colocation est une réponse adaptée à différents objectifs patrimoniaux. Il convient de bien choisir la stratégie d’investissement en fonction de l’objectif recherché.
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Comment investir en colocation?
Tout propriétaire d’un bien immobilier composé de plusieurs chambres ayants chacune un accès indépendant, a théoriquement la possibilité de transformer son bien immobilier en une colocation louée meublée. Cependant, la fiscalité du LMNP ainsi que le principe de colocation nécessitent des compétences précises. Le rôle de notre équipe de professionnels est de vous accompagner dans les différentes étapes de votre projet de collocation.
Nos partenaires vous proposent un investissement clé en main :
- Les biens immobiliers sélectionnés sont ciblés en fonction de leur potentiel à être louer efficacement en colocation (ville étudiante et dynamique, proximité des transports en commun, possibilité technique du bien de répondre aux exigences de la colocation).
- Estimation des travaux de rénovation et d’aménagement du bien. Une fois validé par l’investisseur, les travaux sont menés à bien pour le compte du client afin d’optimiser la colocation à venir. L’aménagement du mobilier est également pris en charge.
- La gestion courante est organisée par des professionnels. Le propriétaire délègue ainsi le choix et le remplacement des locataires. Il est accompagné dans la sélection du type de bail de colocation le plus adapté.
Investir en colocation
Bien choisir le bail de location lors d’un investissement en colocation
Une colocation nécessite plus que tout autre mode d’investissement immobilier la sélection du bail adapté aux objectifs du propriétaire. Il existe deux types de baux en colocation qui offrent chacun leurs avantages.
Investir en colocation
Critères de selection
- Emplacement
- Rentabilité
- Taille
- Prix
Emplacement
L’emplacement lors d’un investissement en colocation est un critère de selection fondamental. Il est notamment préférable d’être proche des commerces et des transports en commun. La proximité des transports en commun est encore plus essentielle en vue de louer à des étudiants ou jeunes actifs. De plus, l’emplacement à proximité immédiate des différentes écoles et universités sera un atout non négligeable afin de s’assurer de trouver facilement ses colocataires. Enfin, toutes les villes ne sont pas adaptées à la colocation. Les villes à privilégier sont celles où il y a un nombre important d’étudiants, jeunes actifs et où les loyers proposés pour des locations classiques sont trop élevés.
Rentabilité
La rentabilité d’un investissement est souvent le critère principal de sélection des investisseurs. Les villes où le prix au m2 est le plus faible, sont celles qui offriront la rentabilité locative la plus élevée. En revanche, ce n’est pas forcément celles, où la revalorisation foncière sera la plus élevée.
Dans un bien donné, plus le nombre de chambres et de salles de bains possibles sera important, plus la rentabilité locative de la colocation sera forte.
Dans une même ville, il sera possible de privilégier l’aspect patrimonial en choisissant un emplacement de cœur de ville ou bien de privilégier la rentabilité locative en s’excentrant un peu plus.
Taille
La taille d’un investissement en colocation est peut-être plus importante à prendre en compte que pour un investissement immobilier classique. Tout d’abord, une colocation implique par nature un minimum de 2 chambres distinctes et indépendantes l’une par rapport à l’autre.
De plus, une colocation optimisée nécessite souvent une salle de bain par chambre louée. Dans ces conditions, investir sur des biens de 3 ou 4 chambres maximum (avec autant de salles de bain) laisse facilement la possibilité de revenir à une location classique ou même une récupération à usage personnelle. En revanche, investir sur de grandes collocations de plus de 5 chambres et 5 salles de bains implique des travaux tels, que le bien sera presque exclusivement destiné à une colocation.
Prix
Le prix d’acquisition d’un bien destiné à la colocation est un paramètre important à analyser afin de pouvoir déterminer la performance globale de l’investissement. Investir dans une colocation impose souvent des travaux d’aménagement conséquents pour que le bien respecte les spécificités d’une colocation. Il faut par exemple souvent créer des salles de bains supplémentaires.
En plus des travaux, les dépenses liées au mobilier mis à disposition des occupants, viennent s’ajouter au coût global de l’opération. Ces dépenses qui permettent d’améliorer la rentabilité locative du bien en question, imposent une certaine durée de détention minimum avant de revendre son bien loué en colocation.
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