Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, entre autres, pour investir dans l’immobilier locatif. Voici les conditions à remplir pour en tirer parti.
La location meublée LMNP, un statut avantageux
Pour investir en immobilier dans de bonnes conditions, le statut LMNP (location meublée non professionnelle) constitue une option à ne pas négliger. Il se distingue, entre autres, par une rentabilité locative moyenne supérieure à celle de la location vide. Cela s’explique notamment par des niveaux de loyers plus élevés, ainsi que par des conditions fiscales plus avantageuses.
De plus, la LMNP vous permet de capitaliser sur des demandes locatives dynamiques. En investissant dans une résidence étudiante, par exemple, vous faites l’acquisition d’un bien très recherché par cette population. Cela permet de mettre toutes les chances de votre côté en ce qui concerne l’occupation du logement.
Enfin, investir en LMNP permet d’accéder à l’immobilier en direct sans pour autant supporter les lourdeurs de la gestion locative. En effet, lorsque vous faites l’acquisition d’un logement dans une résidence de services, vous confiez l’intégralité de cette gestion à une société spécialisée. En tant que bailleur, vous n’avez pas de rapport direct avec les occupants, tout passe par le gestionnaire. Cet opérateur est responsable du versement des loyers qui vous reviennent, selon les conditions déterminées dans le bail commercial que vous signez avec lui.
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Les conditions du statut LMNP
Les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP concernent aussi bien la situation du bailleur que celle du logement acquis.
Les conditions LMNP liées au bailleur
Pour obtenir le statut LMNP, des conditions de revenus sont à prendre en considération. En l’espèce, l’administration considère que l’investisseur peut l’obtenir sous réserve de remplir les deux conditions suivantes :
- Les revenus tirés de la location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ;
- Ces recettes ne sont pas supérieures à l’ensemble des autres revenus perçus par le foyer fiscal de l’investisseur.
Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, le bailleur passe alors sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce changement de statut implique un certain nombre de différences sur le plan fiscal, ainsi qu’au niveau administratif.
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Les conditions LMNP liées au logement
Pour être éligible au statut LMNP, une location meublée doit respecter quelques prérequis. Pour commencer, il doit s’agir d’un bien à usage d’habitation qui respecte les normes de décence. Ces critères incluent la surface habitable minimale, l’absence de risque pour le locataire en termes de santé et de sécurité, l’absence d’animaux nuisibles dans le logement, la mise à disposition d’équipements indispensables (chauffage par exemple) et la conformité aux exigences de performance énergétique.
Au-delà, la location meublée se distingue dans la mesure où le bailleur doit fournir l’ameublement du logement. La loi fixe une liste précise des équipements qui doivent être mis à disposition de l’occupant :
- Literie ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur avec congélateur intégré ou séparé ;
- Vaisselle et matériel de cuisine ;
- Matériel d’entretien ;
- Table, sièges et rangements ;
- Luminaires ;
- Rideaux ou volets dans les chambres à coucher.
A ce propos, on peut noter que les résidences de services sont souvent composées de logements livrés neufs et équipés. Les conditions du statut LMNP relatives au logement sont ainsi prises en charge au préalable.
Les démarches pour bénéficier du statut LMNP
Pour profiter des avantages du statut LMNP, le bailleur doit accomplir quelques formalités administratives.
Immatriculation de l’activité LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels doivent se signaler auprès de l’administration lorsqu’ils débutent leur activité. Dans les 15 jours qui suivent son démarrage, ils doivent remplir une déclaration à cet effet auprès du guichet des formalités des entreprises (GFE). Cette démarche s’accomplit directement sur Internet, via le guichet unique de l’Institut national de la propriété industrielle (Inpi).
Une fois cette formalité réglée, l’administration est informée de l’existence de votre activité LMNP. Vous recevez alors un numéro SIRET à ce titre.
A noter que vous indiquez à cette occasion votre régime d’imposition : micro-BIC ou régime réel.
Pour investir en LMNP dans les meilleures conditions, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine.
Déclaration de revenus LMNP
Les revenus tirés de l’activité du loueur en meublé doivent être déclarés chaque année à l’administration fiscale. Si vous optez pour le régime micro-BIC, plus simple mais potentiellement moins avantageux, vous n’avez qu’à remplir quelques cases (5ND, 5OD, 5PD) pour indiquer le montant des loyers perçus. Ces cases figurent sur le formulaire 2042-C PRO. L’administration appliquera alors l’abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes.
En choisissant le régime réel d’imposition, qui ouvre droit à l’amortissement comptable de la valeur du bien, les démarches sont un peu plus longues. Il faut commencer par remplir un formulaire 2031, avant de compléter le 2042-C PRO. A noter que les cases à remplir diffèrent selon si vous employez ou non les services d’un expert-comptable. Il est recommandé de faire appel à une expertise comptable dès lors que votre activité LMNP relève du régime réel.
