La création d’une SCI peut s’avérer pertinente pour la gestion de son patrimoine immobilier. Mais SCI et LMNP font-elles bon ménage ? Eléments de réponse ci-dessous.
SCI et LMNP : dans quelles conditions le cumul est-il envisageable ?
Plutôt connue du grand public, la société civile immobilière (SCI) permet de s’associer afin de constituer et gérer un patrimoine immobilier collectivement. En théorie, une SCI ne doit pas exercer d’activité commerciale. De fait, cela tend à exclure une activité de location meublée. Ainsi, la SCI est peu compatible avec une activité de location meublée non professionnelle (LMNP).
Toutefois, il existe des cas spécifiques dans lesquels il est possible de cumuler SCI et LMNP. Mais plusieurs conditions doivent alors être respectées :
- L’activité LMNP ne doit pas générer plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
- Elle ne doit être exercée qu’à titre occasionnel, avec des locations de courte durée espacées dans le temps par exemple ;
- Les revenus de la LMNP ne doivent pas représenter plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI.
Si ces critères, assez restrictifs, sont bien respectés, il est envisageable de cumuler SCI et LMNP. Plus précisément, il sera possible de bénéficier des atouts de la location meublée non professionnelle, notamment en ce qui concerne sa fiscalité, dans le cadre d’une société civile immobilière imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR).
Dans le cas contraire, la SCI passera sous l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) et l’activité sera considérée comme une location meublée professionnelle (LMP). A noter que le passage de la SCI à l’IS est irréversible.
Pour mieux comprendre l’investissement en LMNP dans ses moindres détails, faites appel à l’expertise de nos conseillers en gestion de patrimoine.
SCI et LMP : ce qui change pour les investisseurs
Investir en location meublée professionnelle dans le cadre d’une SCI à l’IS inclut de nombreux changements par rapport à un investissement LMNP. En premier lieu, la tenue d’une comptabilité précise est exigée : cela est obligatoire pour toute SCI à l’IS.
En termes d’imposition des revenus, la donne change sensiblement. Une SCI à l’IS fait l’objet d’une fiscalité à deux étages, au niveau de la société civile et à celui des associés de la SCI. La SCI est ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés au taux fixe de 25 %. Il est néanmoins possible de bénéficier d’un taux de 15 % sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 € si 3 conditions sont remplies :
- Le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 10 millions d’euros par an ;
- Le capital social est entièrement libéré ;
- Il est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
En ce qui concerne les associés de la SCI, les dividendes perçus sont taxés à hauteur de la flat tax, un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de 30 %, prélèvements sociaux inclus.
Ce type de montage a cependant des avantages à faire valoir, comme la possibilité d’imputer le déficit foncier généré par les investissements sur le revenu global de la SCI. De même, le régime fiscal des plus-values professionnelles, qui s’applique dans ce cas, peut donner droit à une exonération partielle ou totale selon le montant des recettes.
Nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous accompagner dans votre prochain investissement immobilier et vous guider vers les placements les plus adaptés à vos objectifs.
Les alternatives à la SCI pour investir en LMNP
En définitive, marier SCI à l’IR et LMNP semble peu adapté pour mener un investissement en location meublée de longue durée. Par exemple, la restriction limitant l’activité à des locations de courte durée proscrit l’investissement dans des résidences de services. De même, la contrainte selon laquelle les recettes LMNP ne doivent pas excéder 10 % du chiffre d’affaires de la SCI représente une limite importante.
Si vous ne souhaitez pas basculer sous le régime du LMP en SCI à l’IS, il conviendra alors d’explorer des alternatives. Par exemple, il est possible d’investir en LMNP à l’aide d’une SARL de famille. La société à responsabilité limitée ne souffre pas de restriction concernant le niveau du chiffre d’affaires et permet de conserver la taxation à l’impôt sur le revenu, sans la double imposition société/associé. Un investissement couvert par une convention d’indivision peut également être envisagé, notamment pour s’associer avec des personnes en dehors du cercle familial.
