La location meublée est devenue au fil du temps, un excellent moyen pour à la fois se constituer un patrimoine, mais aussi pour se créer des revenus supplémentaires, peu ou pas fiscalisés.
Ce mode d’investissement/ de location, attire de plus en plus d’épargnants surtout qu’il porte sur le marché des résidences de services (résidences étudiantes, de tourisme, seniors ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) ; ce qui leur garantie une certaine sécurité par rapport aux loyers, ces résidences étant gérées par des sociétés habilitées.
LMNP : sous quel dispositif ?
De manière générale, l’investisseur qui opte pour la location meublée, a le choix de la réaliser sous deux dispositifs :
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal que la location meublée permet d’avoir. Il ne permet pas d’obtenir une réduction d’impôts, mais plutôt un traitement fiscal différent de celui appliqué aux revenus issus d’une location nue.
Ce statut est acquis dès lors que l’ensemble des revenus générés par la location n’excèdent pas le seuil de 32 900 euros. Grâce au LMNP, les investisseurs peuvent soit opter pour l’application d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs générés ou pour une déduction des charges liées à celle-ci (on parle du régime du réel) :
- les intérêts d’emprunts si acquisition à crédit
- la taxe foncière
- les honoraires versés à des tiers
- les frais de travaux de réparation
- les charges liées à l’amortissement du bien et du mobilier qui le garnit, etc.
Le LMNP Censi Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation applicable, sur option à toute personne réalisant de la location meublée. Il leur permet de réduire le montant de leur imposition d’un pourcentage du prix de revient du bien (le montant d’achat du bien HT, la TVA étant récupérable) : une réduction de 11% du prix de revient du bien étalée sur 9 ans.
Il vient en complément du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Outre la réduction d’impôts qu’il permet d’obtenir, le dispositif offre la possibilité d’acquérir plusieurs biens dans la limite de 300 000 € HT. Aussi, les déficits BIC non professionnels générés dans le cadre de la location meublée, peuvent être imputés sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposés dans la catégorie des BIC (sur les bénéfices réalisés au cours d’une même année et ce pendant 10 ans) et si le montant de cette est supérieure au montant de l’impôt à payer, elle peut être reportée sur 6 ans.
Le dispositif Censi Bouvard a été reconduit jusqu’au 31 Décembre 2017. Cependant, avec une modification majeure : le dispositif ne sera plus applicable aux résidences de tourisme sachant qu’avant la prorogation de ce dispositif, toutes les résidences de services (Ehpad, résidences de tourisme, résidences séniors, résidences étudiantes) étaient concernées.
Aux deux dispositifs abordés plus haut, s’ajoute, un troisième, intéressant à bien des égards : la loi Pinel suivi du LMNP.
Pinel et LMNP : comment cela fonctionne?
Traditionnellement, la loi Pinel est appliquée sur des biens neufs, dans le cadre d’une location nue, mais la grande nouveauté des locations meublées est désormais de combiner la loi Pinel au LMNP. Explications.
Ce montage patrimonial Pinel LMNP, qui en est encore à ses débuts, fait bénéficier à l’investisseur des avantages fiscaux de la loi Pinel et du LMNP.
Cela consiste pour l’investisseur à acquérir un bien au sein d’une résidence de services (une résidence seniors en particulier). L’investisseur devra donc signer avec le gestionnaire de la résidence, un bail civil. Ce bail offrira une garantie de loyer l’investisseur, le gestionnaire étant donc le locataire direct de l’investisseur.
Le gestionnaire justement, à son tour, procédera à la sous-location du bien en nu. De manière générale, les seniors occupant ces résidences, en font leur résidence principale, ce qui les rend de fait éligibles au dispositif Pinel. Ce montage aura donc pour conséquence de permettre à l’investisseur de bénéficier de la réduction d’impôt associée au Pinel.
Rappel :
L’avantage fiscal de ce dispositif (Pinel/LMNP) n’est acquis que lorsque les conditions suivantes sont respectées :
- Le bien, objet de l’acquisition doit être neuf, situé au sein d’une résidence seniors et doit avoir une valeur inférieure à 300 000€
- L’investisseur doit prendre un engagement de location de, 6, 9 ou 12 ans tout en respectant un plafond de loyers et de ressources
- La réduction d’impôt attachée à ce dispositif dépend fortement de la durée de location du bien. Ainsi, elle est de 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Si, au terme de la durée minimale de location, soit 6 ans ou au terme de la durée de location pour laquelle l’investisseur est engagé, le bien n’est plus occupé , l’investisseur pourra passer en location meublée par la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence.
Il acquiert le statut de loueur meublé non professionnel et pourra donc avoir tous les avantages liés à ce dispositif (revenus peu ou pas imposés, possibilité de déduction des charges et amortissement du bien).
Attention :
- L’amortissement dans ce cas est calculé sur la valeur du bien au moment de la mise en location meublée.
- Les montants de loyer pratiqués lorsque le bien est loué nu sont plafonné (selon le dispositif Pinel), donc nettement inférieurs à ceux appliqués dans le cas d’une location meublée.
Vers quels gestionnaires faut-il se tourner pour ce dispositif Pinel/LMNP?
Seuls quelques gestionnaires de résidences de services proposent et commercialisent ce dispositif Pinel LMNP. Il s’agit de Domitys et de Pierre & Vacances Immobilier via sa filiale les Senioriales.
Domitys
Domitys est le leader des gestionnaires de résidences seniors, filiale du groupe AEGIDE. Cette société a été créée il a plus de 15 ans et s’appuie sur l’expertise du groupe Nexity, promoteur immobilier. Elle gère une trentaine de résidences situées sur l’ensemble du territoire français.
Les Senioriales
Les Senioriales font partie de meilleurs gestionnaires des résidences seniors. Créée il y a un peu plus de 10 ans, cette société dispose d’un grand réseau de résidences principalement situées dans le sud de la France. Elle entend étendre son réseau en s’installant sur l’ensemble du territoire.
