La location meublée présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Pour en tirer pleinement parti, l’assistance d’un conseiller spécialisé est recommandée. Explications.
L’investissement LMNP doit être adapté à votre situation et vos objectifs
Sur le plan patrimonial et fiscal, la location meublée non professionnelle (LMNP) ne manque pas d’atouts. Elle permet notamment de combiner l’investissement immobilier physique avec une fiscalité beaucoup plus attractive que celle des revenus fonciers. Le tout, sans avoir besoin de gérer la location au quotidien, en particulier lorsque vous optez pour une acquisition en résidence de services.
Pour autant, il n’existe pas de placement “parfait” qui conviendrait à tout le monde, et la location meublée ne fait pas exception. Il faut garder en tête que ce type d’investissement immobilier doit s’envisager sur le long terme, comme la quasi-totalité des placements dans la pierre. De plus, l’acquisition sera souvent financée à crédit, ce qui peut limiter les marges de manœuvre de certains investisseurs, notamment s’ils ont déjà des emprunts en cours à rembourser. Enfin, dans une logique de diversification patrimoniale, il pourra être plus pertinent de se tourner vers d’autres classes d’actifs que l’immobilier selon la situation.
Tous ces éléments, et bien d’autres, peuvent être passés en revue comme il se doit avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Celui-ci pourra réaliser un audit patrimonial complet et personnalisé et étudier avec vous votre profil et vos besoins, de façon à trouver la solution de placement qui vous convient. Et si la LMNP est adaptée, il saura également vous accompagner dans toutes les démarches de votre investissement.
Un professionnel à votre service pour identifier les meilleurs programmes LMNP
Il existe une multitude de programmes LMNP vous permettant d’investir dans différents types de résidences de service. Pour séparer le bon grain de l’ivraie, les conseils d’un professionnel s’avèrent précieux. Pour commencer, il saura vous éclairer sur les différences entre les multiples résidences de services, comme les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences pour seniors ou encore les résidences étudiantes.
Surtout, un conseiller pourra vous renseigner sur les forces et faiblesses d’un programme donné :
- Est-il bien placé ? Répond-il à une forte demande locative ?
- Le prix proposé est-il juste ou surévalué ?
- Le rendement locatif est-il suffisamment attractif ?
Dans le cadre d’un achat en résidence de services, un autre point crucial doit retenir votre attention : le choix du gestionnaire de la résidence. En effet, c’est avec ce dernier que vous allez signer un bail commercial et établir le loyer qui vous sera versé. Le gestionnaire constitue ainsi un pilier majeur de votre investissement LMNP et doit donc être sélectionné avec soin. De par sa connaissance du marché et des différents acteurs, un CGP spécialisé saura vous éclairer sur ce point, pour vous aider à investir dans les meilleures conditions.
Optimiser la fiscalité de l’investissement LMNP
Pour tirer le meilleur d’une location meublée non professionnelle, l’investisseur doit comprendre et maîtriser la fiscalité de celle-ci. Il existe deux régimes d’imposition à retenir :
- Le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs imposables ;
- Le régime réel, qui prévoit la déduction fiscale des charges supportées par l’acquéreur à l’euro près, ainsi que l’amortissement comptable de l’investissement (hors coût du foncier).
Un conseiller pourra vous présenter les tenants et aboutissants des deux régimes fiscaux et vous aider à choisir celui qui vous fera payer le moins d’impôts.
Au-delà des régimes d’imposition, l’expertise du spécialiste vous sera utile pour comprendre tous les paramètres fiscaux de votre investissement LMNP, comme les conséquences et conditions d’un basculement en statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou la récupération de la TVA en cas d’achat dans une résidence neuve. Enfin, il pourra vous orienter vers un expert comptable le cas échéant, notamment en cas d’option pour le régime réel.
