Lorsque vous investissez dans la location meublée, vous pouvez relever du régime LMNP ou, plus rarement, du statut LMP. Le point sur les différences entre les deux en matière d’imposition des revenus.
Les conditions pour relever du statut LMP (Loueur en meublé professionnel)
Les investisseurs en meublé ne sont pas logés à la même enseigne que les bailleurs de logements loués vides, ou nus. Dès lors que vous vous engagez dans la location meublée, vous relevez du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Et ce, y compris lorsque vous investissez dans une résidence de services, en faisant l’acquisition d’une ou plusieurs chambres (ou lots).
Avec le régime fiscal de la location meublée, vos recettes sont imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Cela s’avère avantageux, puisque vous serez moins fortement imposé.
Si le régime du LMNP s’applique le plus souvent, un autre statut peut prévaloir : celui de Loueur en meublé professionnel (LMP). Pour identifier quel régime s’applique, il faut vérifier si les deux conditions suivantes sont remplies :
- La ou les locations meublée génèrent plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles (loyers charges comprises) ;
- Ces recettes représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.
Notons que les deux conditions doivent être remplies simultanément pour basculer du LMNP vers le LMP.
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Ce qui change sur la fiscalité des revenus locatifs avec le LMP
Plusieurs différences existent au niveau fiscal entre les statuts LMNP et LMP. Il reste cependant possible dans les deux cas d’opter pour le régime d’imposition réel : ce dernier ouvre droit à la déduction des charges supportées à l’euro près. Surtout, il permet de profiter du mécanisme de l’amortissement comptable du prix du bien (hors foncier) et du mobilier, pour diminuer, voire réduire à 0, le revenu locatif imposable.
Lorsque l’addition des charges et de l’amortissement excède le niveau des recettes locatives, cela génère un déficit. Le traitement de celui-ci diffère entre les deux régimes :
- En LMNP, l’imputation du déficit se fait sur les revenus de même nature, c’est-à-dire les recettes tirées de l’activité de loueur en meublé non professionnel pendant les 10 années qui suivent ;
- En LMP, le déficit peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant. En cas d’excédent, celui est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
En plus de ces divergences en matière d’impôt sur le revenu, les cotisations sociales prélevées sur les revenus ne sont pas calculées de la même manière :
- En LMNP, les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur la base des revenus imposables ;
- En LMP, les charges sociales professionnelles varient selon si le loueur relève du statut d’auto-entrepreneur ou de celui de travailleur indépendant (entre autres). Dans les deux cas, le taux des cotisations sociales est plus élevé que 17,2 % et s’applique à l’ensemble des bénéfices réalisés.
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Attention au changement de statut en cas d’expatriation
Au-delà de la fiscalité des revenus locatifs, le passage du régime LMNP vers celui du LMP entraîne de nombreuses conséquences. D’une manière générale, l’investisseur LMP doit gérer son patrimoine comme une société, ce qui s’avère plus complexe sur le plan administratif et juridique.
Il faut donc surveiller l’évolution des recettes locatives et la part que ces dernières représentent par rapport aux revenus professionnels du foyer pour pouvoir anticiper cette évolution.
Un cas particulier peut entraîner un basculement soudain vers le statut LMP : l’expatriation. En effet, le calcul du rapport entre recettes locatives et revenus professionnels ne prend en compte que les revenus imposables en France. Les revenus d’activité imposables à l’étranger sont donc écartés de l’équation. Ainsi, une expatriation peut bouleverser ce calcul et entraîner un brusque changement de statut, puisque des recettes annuelles de plus de 23 000 € tirées de la location meublée risquent fortement de dépasser le seuil de 50%.
C’est pourquoi les loueurs en meublés non professionnels qui ont un projet d’expatriation doivent s’intéresser au sujet bien avant leur départ. Avec l’assistance d’un conseiller en gestion de patrimoine, ils pourront étudier toutes les options à leur disposition et prendre les bonnes décisions.
