LMNP et défiscalisation font-elles bon ménage ? Le point sur ce qu’il faut savoir en 3 questions/réponses pour tout comprendre à ce sujet.
Puis-je réduire mes impôts avec un investissement LMNP ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est-elle un bon moyen d’investir dans la défiscalisation immobilière ? A priori, la réponse est non. En effet, un investissement LMNP ne donne pas directement droit à une réduction d’impôt. A cet égard, l’avantage fiscal de la location meublée (voir plus loin) n’est pas comparable à la réduction d’impôt Pinel ou celle de la loi Denormandie. Ces dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée selon un pourcentage du montant investi (travaux compris dans le cas du Denormandie). Il n’existe pas d’équivalent disponible via un achat en LMNP depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard.
Néanmoins, il n’est pas totalement impossible de réduire son impôt sur le revenu via la location meublée. Plusieurs conditions doivent alors être remplies :
- Opter pour le régime réel d’imposition des revenus locatifs ;
- Générer un déficit foncier, soit un montant de charges supérieur à celui des recettes ;
- Utiliser ce déficit foncier pour le déduire du revenu global imposable dans la limite de 10 700 € par an (avec possibilité de report sur les années suivantes).
Pour en savoir plus sur les avantages et inconvénients du LMNP, vous pouvez consulter nos conseillers en gestion de patrimoine.
Pourquoi parle-t-on de défiscalisation LMNP ?
L’objectif premier d’un investissement LMNP consiste à consacrer son épargne et/ou sa capacité d’endettement à l’achat d’un bien immobilier locatif. Et ce, afin de percevoir des revenus complémentaires réguliers. L’avantage de ce type de location, par rapport à un investissement locatif nu ou vide, repose sur sa fiscalité attrayante. En effet, la LMNP permet d’investir dans l’immobilier en évitant d’alourdir considérablement son impôt sur le revenu. Car le propriétaire bailleur va percevoir des revenus faiblement fiscalisés, voire non imposés : en cela, il peut donc espérer engranger des revenus défiscalisés. C’est en ce sens que l’on peut parler de défiscalisation LMNP, même si ce terme peut prêter à confusion.
Pour atteindre ce but, il convient d’opter pour le régime réel d’imposition. Il permet à l’investisseur de déduire l’ensemble des charges supportées au titre de l’investissement, dont les intérêts d’emprunt. Mieux encore, il ouvre droit à l’amortissement comptable du bien. Concrètement, le propriétaire-bailleur pourra déduire chaque année un pourcentage du prix du bien (hors valeur du foncier) et de la valeur du mobilier de ses revenus locatifs.
Dans le meilleur des cas, ce cumul de la déduction des charges et de l’amortissement comptable permettra de générer des revenus locatifs défiscalisés, voire un déficit foncier imputable sur le revenu global. Il ne s’agit toutefois pas d’une garantie. Le montage de l’opération doit être optimal afin d’atteindre ce but. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez solliciter l’accompagnement de nos conseillers en gestion de patrimoine.
Faut-il privilégier la défiscalisation ou la LMNP ?
Comme nous l’avons vu, l’investissement LMNP ne rentre pas véritablement dans la catégorie de la défiscalisation immobilière. Pour les investisseurs, la question peut donc se poser : entre défiscalisation et LMNP, que dois-je choisir ?
La réponse dépend avant tout de vos objectifs patrimoniaux. Si vous cherchez un placement à même de vous délivrer une réduction d’impôt immédiate et courant sur plusieurs années, il sera plus cohérent de se tourner vers la défiscalisation immobilière. Il ne faut toutefois pas négliger les fondamentaux de votre investissement immobilier sous prétexte que celui-ci s’accompagne d’une réduction d’impôt. Rappelons également que la plupart des dispositifs en place prévoient des contraintes (localisation, plafonds de loyers, plafonds de ressources du locataire) ou encore une part conséquente de travaux à réaliser dans le cadre du dispositif Denormandie. Enfin, attention aux changements apportés à la loi Pinel, et notamment la diminution de son avantage fiscal (hors dispositif Pinel+ plus contraignant).
De la même manière, la location meublée non professionnelle doit s’envisager avant tout comme un investissement immobilier à part entière. Il doit permettre de construire un patrimoine à même de générer des revenus complémentaires sur le long terme. Différentes formes d’investissement peuvent s’envisager, dont l’achat d’un ou plusieurs lots dans une résidence de services (EHPAD, résidences étudiantes, etc.). Il faut alors être attentif à la sélection du bien ainsi qu’à celle du gestionnaire de la résidence. Pour investir dans les meilleures conditions, et bien appréhender tous les paramètres de la LMNP, il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.
