En location meublée non professionnelle (LMNP), le bail commercial sert à formaliser l’engagement d’investissement entre le propriétaire et le gestionnaire de résidence de services. Zoom sur l’importance de ce document et ses avantages pour l’investisseur.
Définition du bail commercial en LMNP
Dans le cadre d’un investissement en résidence de services, le propriétaire doit établir un bail commercial LMNP avec l’exploitant des lieux. Il s’agit d’un document particulièrement important, car il a vocation à déterminer de nombreux paramètres majeurs de l’opération.
En quelques mots, le bail commercial récapitule les engagements de chaque partie prenante, à savoir le propriétaire-investisseur et le gestionnaire de la résidence. Parmi les paramètres devant être explicitement définis, on retrouve :
- Le type de résidence de services : résidence étudiante, résidence seniors, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)… ;
- La durée du bail, de 9 ans minimum ;
- Le montant du loyer dû au propriétaire par le gestionnaire ;
- La fréquence du versement de ce dernier, le plus souvent tous les trimestres ;
- La répartition des charges, comme les travaux mais aussi le renouvellement du mobilier et les conditions propres à celui-ci (périodicité, budget) ;
- La prise en charge des impôts (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par exemple) ;
- La clause résolutoire du bail (conditions de résiliation) ;
- Les conditions de cession de droit au bail (changement de gestionnaire) ;
- Les modalités de renouvellement du bail commercial.
Compte tenu de son importance, la rédaction d’un bail commercial ne doit donc pas être laissée au hasard. Pour les investisseurs particuliers en LMNP, il est hautement recommandé de faire appel aux services d’un spécialiste du secteur pour les accompagner dans cette démarche. A ce titre, vous pouvez prendre contact avec nos conseillers si vous recherchez un interlocuteur qualifié.
Les avantages du LMNP avec bail commercial
Le bail commercial signé par l’investisseur LMNP présente un certain nombre d’atouts, notamment par rapport au contrat de bail d’une location vide traditionnelle. En premier lieu, ce document permet au propriétaire de s’affranchir complètement de toutes les problématiques liées au locataire final, celui qui occupe les lieux. La gestion locative est ainsi complètement déléguée à l’exploitant. Autrement dit, l’investisseur n’a pas de relation avec l’occupant du bien.
L’établissement du bail commercial LMNP procure également une bonne visibilité à l’investisseur quant à ses futurs revenus locatifs. Ceux-ci sont fixés par écrit et le gestionnaire est tenu de les régler, y compris lorsque le bien n’est pas occupé. Il s’agit là d’une différence majeure avec une location vide, dans laquelle la vacance locative se traduit par une absence de loyers. De même, la fréquence des versements étant déterminée dans le bail commercial, le propriétaire connaît précisément le calendrier à venir pour la perception des revenus complémentaires qui lui sont dus. Cela contribue à faciliter la gestion de ses flux de trésorerie.
Enfin, le bail commercial LMNP permet de disposer d’une certaine clarté en ce qui concerne la répartition des charges et les responsabilités de chaque partie prenante. Ainsi, il joue non seulement un rôle fondamental pour la rentabilité de l’investissement, en fixant le loyer dû au propriétaire, mais également pour sa pérennité et sa sécurisation juridique.
Pour être accompagné(e) et investir dans les meilleures conditions en immobilier LMNP, prenez contact avec nos conseillers spécialisés.
Les points clés à vérifier
Avant d’investir en LMNP via la conclusion d’un bail commercial, il convient de se concentrer sur plusieurs points clés. En premier lieu, le particulier investisseur doit s’attarder sur la sélection du gestionnaire. Il doit impérativement choisir un exploitant solide, afin de minimiser le risque de faillite ou de défaut de paiement des revenus locatifs. De même, privilégier un gestionnaire historiquement implanté dans le secteur constitue un facteur sécurisant.
Bien évidemment, le niveau des loyers versés par le gestionnaire au propriétaire doit être scruté avec attention. C’est d’autant plus vrai que ceux-ci sont fixés à la signature du bail commercial mais n’ont pas vocation à être revus à la demande du propriétaire. Ainsi, il ne sera pas possible d’exiger une correction après coup si l’investisseur s’est trompé et que sa rentabilité est pénalisée.
Enfin, il convient de manoeuvrer avec précaution en ce qui concerne les conditions de sortie d’un investissement LMNP en résidence de services. De nombreuses règles sont à connaître, concernant la tacite reconduction du bail et le renouvellement de celui-ci par exemple, ces deux notions devant être distinguées. A cet égard, les conditions fixées initialement dans le bail commercial seront également amenées à jouer.
