A la revente d’un investissement locatif en LMNP, le propriétaire est redevable de la fiscalité des plus-values immobilières dès lors qu’il a encaissé un gain.
La plus-value LMNP taxée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux
Lors de la revente d’un bien immobilier, la fiscalité des plus-values immobilières entre souvent en considération. Si la résidence principale reste exonérée, ce n’est pas le cas des investissements locatifs. Les locations meublées non professionnelles (LMNP) ne dérogent pas à la règle.
Le gain perçu à la revente du bien, qu’il s’agisse d’un appartement meublé classique ou d’un lot en résidence de services, est alors taxé à deux titres : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Dans le premier cas, il convient de noter que le barème progressif de l’impôt sur le revenu n’est pas retenu. En effet, l’administration fiscale retient un taux forfaitaire de 19 %, indépendamment des revenus imposables du foyer. Concernant les prélèvements sociaux, le taux habituel de 17,2 % prévaut.
Ainsi, la plus-value immobilière est taxée au taux global de 36,2 %. Néanmoins, la ponction fiscale peut s’avérer plus faible : en effet, la loi prévoit des abattements fiscaux progressifs en fonction de la durée de détention du bien.
En complément, une surtaxe peut s’appliquer aux plus-values supérieures à 50 000 €. Son taux varie entre 2 et 6 %.
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Exonérations fiscales après 22 et 30 ans de détention
A partir du moment où l’investissement LMNP a été détenu au moins 5 ans, les abattements fiscaux entrent en jeu. Année après année, ils permettent de diminuer le montant de la plus-value imposable. Attention cependant, des abattements distincts s’appliquent à l’impôt sur le revenu d’une part et aux prélèvements sociaux d’autre part.
En matière d’impôt sur le revenu, voici le mécanisme retenu :
- Abattement de 6 % sur la plus-value imposable pour chaque année écoulée à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 21ème ;
- Abattement de 4 % au titre de la 22ème année de détention ;
- Exonération d’impôt sur le revenu après plus de 22 ans.
Concernant les prélèvements sociaux, les règles sont moins avantageuses :
- Abattement de 1,65 % sur la plus-value imposable pour chaque année écoulée à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 21ème ;
- Abattement de 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
- Abattement de 9 % chaque année écoulée au-delà de la 22ème année ;
- Exonération de prélèvements sociaux après plus de 30 ans.
Ainsi, le propriétaire vendeur sera exonéré d’impôt sur le revenu s’il revend son bien après 22 années de détention, mais il lui restera des prélèvements sociaux à payer.
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Exemples de calcul d’une plus-value LMNP imposable
Pour illustrer le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière d’un investissement LMNP, prenons quelques exemples. Par souci de simplicité, retenons le montant de 10 000 € au titre de la plus-value imposable.
- Le bien est vendu après 5 ans ou moins
Dans ce cas, les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas. La plus-value est taxée à 36,2 %, soit 3 620 € d’impôt.
- Le bien est vendu après 10 ans
Ici, un abattement de 30 % est retenu pour l’impôt sur le revenu. L’abattement sur les prélèvements sociaux s’établit pour sa part à 8,25 %.
Dès lors, 7 000 € sont taxés à 19 % et 9 175 € sont soumis aux prélèvements sociaux. Soit 1 330 € à payer au titre de l’impôt sur le revenu et 1 578 € au titre des contributions sociales (2 908 € au total).
- Le bien est vendu après 20 ans
L’abattement applicable pour le calcul de l’impôt sur le revenu est de 90 %. Celui pour les prélèvements sociaux est de 24,75 %.
Ainsi, le vendeur devra 190 € au titre de l’impôt sur le revenu et 1 294 € de prélèvements sociaux. Soit une ponction totale de 1 484 €.
