Avec l’investissement LMNP, vos revenus locatifs peuvent échapper à l’impôt grâce au mécanisme d’amortissement. Explications.
L’amortissement d’un investissement LMNP, la clé pour des revenus locatifs défiscalisés
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ouvre droit à une fiscalité particulièrement avantageuse. L’investisseur immobilier peut en effet générer des revenus locatifs qui échappent totalement ou en grande partie à l’impôt.
Pour ce faire, il est nécessaire d’opter pour le régime réel d’imposition. L’alternative du régime micro-BIC permet pour sa part de profiter d’un abattement forfaitaire limité à 50 %. Il ne sortira donc que la moitié des revenus LMNP de l’assiette de l’impôt sur le revenu.
Le régime réel, a contrario, permet de déduire l’intégralité des charges supportées par le bailleur, pour leur véritable montant. Surtout, il permet de bénéficier de l’amortissement du bien (hors valeur du foncier) et du mobilier. Ainsi, la totalité du montant investi peut profiter de ce mécanisme d’amortissement, à l’exception de la valeur du terrain. Pour donner une indication, on estime que celle-ci représente en moyenne 20 % du coût de l’investissement. Attention toutefois, il ne s’agit que d’une moyenne : d’un cas à un autre, cette valeur pourra être plus ou moins importante.
Dans le détail, la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF) établit 4 composantes de l’amortissement LMNP :
- Le gros oeuvre : amortissement de 40 % en moyenne du prix sur une durée comprise entre 40 et 50 ans
- La façade et l’étanchéité : sur une durée de 20 à 25 ans
- Les équipements IGT (chauffage, ascenseur, plomberie, etc.) : sur une durée de 15 à 30 ans
- Les agencements : sur une durée de 5 à 15 ans
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Exemple d’amortissement LMNP
Pour bien illustrer l’intérêt de l’investissement LMNP en régime réel, avec le bénéfice de l’amortissement, prenons l’exemple d’un investissement d’une valeur de 170 000 €. On y ajoute le coût du mobilier, évalué à 5 000 €.
Cet investissement génère un revenu locatif de 7 650 € par an.
En face, on retrouve des charges déductibles de ce revenu imposable :
- Assurance : 120 €/an
- Taxe foncière : 1 100 €/an
Et on y ajoute l’amortissement :
- Amortissement du mobilier : 1 000 €/an (pendant 5 ans)
- Amortissement du bien : 5 440 €/an (la valeur du foncier n’est pas retenue dans ce calcul).
Au total, les charges, amortissements compris, atteignent 7 710 € par an. Soit 60 € de plus que les revenus locatifs.
L’investisseur n’aura donc aucun revenu locatif imposable au titre des premières années de son investissement en LMNP. Les 60 € de surplus seront par ailleurs reportables sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) des dix années suivantes.
Les critères de choix d’un investissement LMNP
Au-delà de l’attractivité fiscale du régime LMNP, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. A ce titre, les critères de l’emplacement du bien ainsi que du prix d’achat restent primordiaux. Il convient donc d’être bien accompagné au moment de sélectionner les opportunités d’investissement.
C’est d’autant plus vrai si l’acheteur choisit de s’orienter vers les résidences de services (Ehpad, résidences étudiantes ou seniors par exemple). L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine s’avère indispensable pour faire les bons choix. Et ce, aussi bien au regard de la qualité des programmes commercialisés que de l’expertise et la compétence du gestionnaire de la résidence. C’est ce dernier qui sera chargé de vous verser les loyers, comme établi dans le bail commercial signé avec lui.
Pour finir, il convient d’indiquer qu’un investissement LMNP avec le régime réel d’imposition doit s’envisager avec l’assistance d’un cabinet comptable.
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous accompagner et répondre à vos questions.
