Lors d’un investissement en LMNP recourir à un cabinet comptable peut être très intéressant même si cela n’est en aucun cas obligatoire. Il faut distinguer le cas où l’investisseur opte pour le régime Micro BIC des cas où le choix de l‘acheteur se porte sur le régime LMNP Classique ou Censi-Bouvard.
En Micro BIC, l’avantage, outre l’abattement de 50% sur les recettes, est une comptabilité allégée. Dans ces conditions, opter pour un cabinet comptable n’est pas nécessaire.
CGA LMNP
La mission d’un cabinet comptable en LMNP :
Lorsque l’investisseur opte pour le régime LMNP Classique ou le régime Censi-Bouvard, avoir recours à un cabinet comptable est fortement recommandé.
Afin de pouvoir bénéficier le l’amortissement comptable du bien (hors valeur du terrain) via le régime LMNP Classique, ou de la réduction d’impôt du régime Censi-Bouvard, il est tout d’abord nécessaire d’être enregistré au RCS (registre du commerce et des sociétés) et de créer son activité de loueur en meublé non professionnel.
Recourir à un CGA LMNP permet à l’investisseur d’éviter ces longueurs administratives et de s’assurer que tout soit réalisé en bonne et due forme.
Ensuite, en ce qui concerne la récupération de la TVA qui intervient en moyenne 4 mois après la mise en location du bien meublé, lors d’une acquisition sur le marché du neuf, le comptable s’en occupe pour le compte de l’investisseur. Cela fait partie de la mission du comptable de s’assurer que le centre des impôts de l’investisseur a fait le nécessaire en restituant la totalité de la TVA liée à l’acquisition du bien en question.
Enfin chaque année, tout propriétaire d’une résidence de services n’ayant pas opté pour le régime micro BIC, doit réaliser sa déclaration d’impôt spécifique BIC, soit la déclaration numéro 2031. Cette déclaration est nettement plus complexe que la déclaration de revenus fonciers 2044 puisque l’amortissement du bien est à prendre en compte. Dans ces conditions, afin d’optimiser l’opération fiscalement parlant ainsi qu’afin de s’alléger de toute déclaration, avoir recours à un cabinet comptable est fortement conseillé.
Les avantages liés aux cabinets comptables adhérents à un CGA :
Tout d’abord, il faut savoir que tout bénéfice BIC pour une entité n’ayant pas recours à un centre de gestion agréé, sera majoré de 25%. Compte tenu de l’amortissement en LMNP Classique, il est rare qu’il y ait fiscalement parlant un bénéfice industriel et commercial. En revanche, tout investisseur en Censi-Bouvard aura un bénéfice industriel et commercial. Ce dernier aura alors intérêt de recourir à un centre de gestion agrée afin d’éviter cette majoration de 25%.
De plus avec un CGA LMNP, 2/3 de la somme annuelle payée au cabinet comptable, vient en réduction d’impôt ce qui n’est pas le cas pour les autres cabinets comptables. Le tiers restant du coût du CGA LMNP vient lui s’ajouter aux charges (Taxe Foncière, Amortissement, intérêts d’emprunt). Enfin, en cas de redressement fiscal de l’investisseur, le FISC ne peut revenir que 2 années en arrière au lieu de 3 dès lors que l’investisseur a eu recours à un centre de gestion agrée (CGA).
