Investir en immobilier sous le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) procure de nombreux avantages, à condition de prêter une grande attention à ces 4 critères.
L’emplacement, la règle d’or de l’immobilier
En matière d’achat immobilier, quel qu’il soit, l’emplacement reste toujours le premier critère à retenir. L’investissement LMNP ne déroge pas à cette règle. Qu’il s’agisse d’une location meublée classique, d’une colocation ou d’une acquisition en résidence de services, la localisation du bien (ville, quartier) s’avère cruciale.
Plus précisément, elle doit lui permettre de répondre à une demande locative forte. L’attractivité de l’emplacement rejaillit sur celle du logement ou de la résidence et l’aide ainsi à attirer un large public de locataires. Plus l’emplacement du bien est apprécié des locataires potentiels, moins vous risquez de faire face à des problèmes de vacance locative, et donc à une perte de revenus locatifs.
De plus, la qualité de l’emplacement va fortement influencer le niveau auquel vous allez fixer le loyer. Un bien très recherché se monnayera nécessairement plus cher que celui qui peine à trouver des occupants. Pour protéger la rentabilité de votre investissement LMNP, vous devez donc commencer par choisir la bonne adresse.
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Le rendement locatif, clé de voûte de votre investissement
Par essence, un bon placement dans l’immobilier locatif doit vous rapporter de l’argent. Pour mesurer la rentabilité brute d’un investissement, vous devez confronter les loyers perçus au prix déboursé pour votre achat.
La première chose à faire pour bien investir consiste donc à payer le bon prix pour votre acquisition. En effet, une fois l’achat acté, le prix restera toujours le même : en cas d’erreur, il sera impossible de revenir en arrière. Et ne comptez pas trop sur les loyers comme variable d’ajustement. Fixer votre loyer à un niveau trop élevé, au regard des caractéristiques et de l’emplacement du bien, incitera les locataires à aller voir ailleurs plus vite que prévu, tout en décourageant les potentiels nouveaux occupants.
De plus, lorsque vous investissez en résidence de service, le niveau du loyer qui vous revient est fixé avec le gestionnaire de la résidence dans le cadre d’un bail commercial de longue durée. Il est donc difficile de modifier celui-ci en cours de route.
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Le gestionnaire, pour investir sereinement
De nombreux investisseurs en meublé font appel aux services d’un gestionnaire professionnel. Ce dernier se charge de gérer les entrées et sorties des locataires, la perception des loyers et le traitement des demandes diverses des occupants.
Si vous choisissez un achat en résidence de services, l’intervention d’un gestionnaire professionnel sera indispensable, qu’il s’agisse d’une résidence étudiante, d’un EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou encore d’une résidence pour seniors. Le gestionnaire sera chargé de vous verser les loyers qui vous reviennent comme convenu dans le bail commercial que vous avez conclu avec lui. Pour remplir sa part du marché, il doit donc être capable de prendre en charge la résidence et d’assurer sa bonne gestion.
Dès lors que prêtez attention au choix du gestionnaire et que vous sélectionnez un professionnel établi et reconnu, vous serez en mesure d’investir avec davantage de sérénité.
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Le choix du régime fiscal, pour maximiser la rentabilité nette
L’immobilier LMNP jouit d’une fiscalité plus favorable que l’imposition des revenus fonciers. Concrètement, les recettes perçues par l’investisseur sont traitées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela lui permet de choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC, avec abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel, et la déduction des charges pour leur véritable montant. En dessous de 72 600 € perçus en 2022 (77 700 € en 2023), le régime micro-BIC est retenu par défaut par l’administration fiscale.
Il reste toutefois possible d’opter pour le régime réel (obligatoire au-delà des seuils évoqués plus haut). Et, d’une manière générale, c’est même plutôt conseillé ! En effet, le régime réel d’imposition appliqué au LMNP vous permet non seulement de déduire le montant des charges supportées à l’euro près mais il ouvre droit également à l’amortissement comptable du bien. De la sorte, vous déduisez chaque année une partie de la valeur du bien (hors coût du foncier) de vos revenus locatifs.
Ainsi, le régime réel vous permet de générer des revenus locatifs qui seront en grande partie, voire totalement, non imposés. Idéal, donc, pour tirer le meilleur de votre investissement LMNP.
