Proposée par les parlementaires dans le cadre du projet de Budget 2024, la réforme fiscale du LMNP a été écartée par le gouvernement. Celle-ci aurait contribué à alourdir l’imposition des investisseurs, en prenant en compte l’amortissement dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
Le gouvernement rejette le durcissement de la fiscalité LMNP
Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) peuvent souffler. En effet, ils ne subiront pas un relèvement de leur fiscalité à partir de 2024. Un amendement au projet de loi de finances pour 2024 (PLF 2024) adopté par la commission des Finances de l’Assemblée nationale prévoyait pourtant une réforme fiscale du LMNP en ce sens. Mais il n’a pas été retenu dans la version du texte validée mercredi 18 octobre 2023 à l’aide du 49-3.
Concrètement, l’amendement proposait la réintégration de l’amortissement comptable dans le calcul de la plus-value imposable à la revente d’un investissement en LMNP. Autrement dit, les sommes déduites en cours de location au titre de l’amortissement comptable du bien auraient été ajoutées au prix de revente réel. Le montant de la plus-value imposable aurait alors été rehaussé significativement et l’imposition de ce gain lourdement augmentée en conséquence.
N’ayant pas été retenue par le gouvernement à l’issue de la première lecture du PLF 2024 par l’Assemblée nationale, la réforme fiscale du LMNP ne devrait donc pas s’appliquer dans l’immédiat. Notons toutefois que l’examen du projet de loi n’est pas terminé : un revirement de situation ne peut pas être catégoriquement exclu.
Cependant, il semblerait que l’exécutif soit plus enclin à mettre en œuvre une refonte globale de la fiscalité de l’investissement locatif. Celle-ci pourrait chercher à aligner, ou du moins rapprocher, les régimes fiscaux de la location vide et de la location meublée. D’après de récentes déclarations du ministre du Logement Patrice Vergriete, cette “réforme globale de la fiscalité locative” pourrait faire partie du PLF pour 2025.
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L’atout fiscal de l’amortissement LMNP
En préservant, pour le moment, le mécanisme de l’amortissement comptable, le gouvernement maintient un dispositif particulièrement intéressant pour les investisseurs. Dans la pratique, les bailleurs en meublé peuvent choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC, qui procure un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, et le régime réel, qui ouvre droit à l’amortissement. Le régime réel d’imposition s’applique obligatoirement seulement si les revenus locatifs excèdent 23 000 € par an et représentent plus de la moitié des revenus de l’investisseur.
Dans les faits, l’amortissement correspond à la déduction fiscale d’une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier. Chaque année, un pourcentage est retenu et le montant ainsi obtenu est déduit des revenus locatifs imposables. De la sorte, le bailleur génère des recettes qui échappent en grande partie à l’impôt.
En plus de l’amortissement comptable, le régime réel d’imposition permet de déduire les charges effectivement supportées par l’investisseur LMNP, ainsi que les intérêts d’emprunt. En additionnant l’amortissement, les charges réelles et les intérêts d’emprunt, le bailleur obtiendra le plus souvent une déduction fiscale supérieure à l’abattement forfaitaire de 50 % proposé en régime micro-BIC. Dans le meilleur des cas, il pourra même effacer entièrement la fiscalité sur ces revenus locatifs et bénéficier du report des charges non déduites sur les années suivantes.
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Plus-values immobilières : pas de changements… pour le moment ?
Compte tenu de la décision du gouvernement de ne pas changer le cadre fiscal du LMNP en profondeur, l’imposition des plus-values immobilières n’évoluera pas, semble-t-il, en 2024. En l’état, les mêmes règles s’appliquent aux locations vides et aux locations meublées relevant du LMNP. Elles prévoient des abattements progressifs pour durée de détention, avec exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans. Les prélèvements sociaux sont quant à eux purgés après 30 ans de détention.
Pour autant, le répit pourrait être de courte durée. En effet, après une période de stabilité fiscale depuis la dernière réforme entrée en vigueur en 2013, le sujet de la fiscalité des plus-values immobilières revient avec plus d’insistance dans le débat politique. L’année dernière par exemple, le Sénat avait voté sa propre réforme visant à imposer les plus-values à la flat tax de 30 %. Ce texte n’avait pas été retenu par le gouvernement. Néanmoins, dans la perspective d’une refonte globale de la fiscalité des investissements locatifs évoquée par le ministre du Logement, il y a fort à parier que ce sujet reviendra sur le devant de la scène. Affaire à suivre…
