Le dispositif Pinel a longtemps constitué un investissement immobilier de premier choix pour les bailleurs à la recherche d’une fiscalité attractive. Mais les changements apportés en 2023 rebattent les cartes et valorisent l’intérêt d’un investissement LMNP. Explications.
Pinel 2023 : une réduction d’impôt en baisse… ou des contraintes en hausse
Depuis sa mise en place en septembre 2014, le dispositif Pinel a su s’attirer les faveurs des investisseurs immobiliers. En combinant investissement locatif et réduction d’impôt de longue durée (étalée sur 6, 9 ou 12 ans), cette loi de défiscalisation immobilière a rencontré un franc succès. Du moins, jusqu’à cette année.
En effet, la donne a changé en 2023, car deux grands changements sont intervenus. Pour commencer, la réduction d’impôt Pinel “traditionnelle” a été revue à la baisse, de la façon suivante :
- Pour un engagement de location de 6 ans : 10,5 % de réduction d’impôt (contre 12 % auparavant)
- Pour une mise en location sur 9 ans : 15 % d’avantage fiscal (contre 18 % précédemment)
- Pour un engagement sur 12 ans : 17,5 % de réduction d’impôt (contre 21 % jusqu’alors).
Le régime Pinel a ainsi perdu de son attractivité fiscale en 2023. Et cela ne va pas s’arranger, puisque l’avantage fiscal sera de nouveau rogné en 2024.
Il reste toutefois possible d’accéder aux “anciennes” réductions d’impôt, en optant pour un achat immobilier sous le dispositif Pinel+. Derrière cette apparente bonne nouvelle se cachent toutefois des contraintes supplémentaires, et non des moindres : critères environnementaux supérieurs à la réglementation en vigueur, surfaces habitables minimales selon le nombre de pièces et zonage resserré sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
En résumé, l’investissement Pinel est devenu moins intéressant sur le plan fiscal ou beaucoup plus complexe, selon la formule retenue. De quoi inciter les futurs bailleurs à regarder ailleurs…
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L’investissement LMNP, fiscalement avantageux… mais autrement
En matière d’alternative à un investissement Pinel, le régime de la Location meublée non professionnelle (LMNP) a des atouts à faire valoir. En lieu et place d’une réduction d’impôt, le LMNP permet de générer des revenus locatifs avec une fiscalité particulièrement attractive. Les loyers perçus échappent à l’imposition des revenus fonciers, puisque les recettes sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans ce cadre, l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Mais il sera souvent plus intéressant de choisir le régime réel d’imposition : celui-ci permet non seulement de déduire les charges réellement supportées au titre de l’investissement mais aussi de profiter d’un mécanisme d’amortissement du prix du bien au fil des années. De la sorte, un investissement LMNP bien mené peut produire des revenus locatifs robustes très faiblement imposés… Voire pas du tout !
De plus, dans le cadre d’un investissement en résidence de service, toute la gestion locative est confiée à un spécialiste. Ce dernier sera chargé de gérer la résidence et les locataires. Surtout, il devra régler le loyer convenu dans le bail commercial que vous signez avec lui.
Bénéficiez de l’accompagnement d’un conseiller spécialisé pour votre prochain investissement immobilier.
Dans quels cas privilégier l’investissement LMNP ?
La location meublée non professionnelle représente un excellent placement immobilier selon les objectifs poursuivis par l’investisseur. Par exemple, elle répond aux besoins des personnes qui cherchent :
- Un investissement à la rentabilité optimisée, grâce à une fiscalité attractive ;
- Un placement dans l’immobilier physique avec un risque locatif potentiellement moins élevé, puisqu’il s’appuie sur un bail commercial signé avec un gestionnaire professionnel ;
- Un investissement dans l’immobilier locatif avec peu de gestion, l’essentiel étant pris en charge par le gestionnaire.
Attention toutefois, un investissement LMNP doit s’envisager avec l’accompagnement d’un spécialiste. En effet, comme tout placement immobilier, il présente un risque de perte en capital. De plus, il faut être particulièrement attentif à la sélection du gestionnaire de la résidence de services, compte tenu de son rôle crucial dans la bonne marche de votre investissement.
