Les tensions sur le marché locatif tirent les loyers vers le haut. Une tendance d’autant plus intéressante pour l’investissement LMNP, qui bénéficient d’atouts supplémentaires par rapport à la location vide.
Hausse des loyers dans les grandes métropoles en 2023
Personne, ou presque, n’y échappe. Différentes études récentes relatent une augmentation des loyers dans la plupart des grandes villes de France. Cela concerne aussi bien les locations vides que les investissements en location meublée LMNP. Mais ces derniers enregistrent des hausses plus substantielles. Dans certains cas, on parle d’augmentations des loyers des meublés à deux chiffres dans des villes comme Lyon, Bordeaux, Toulouse ou encore Aix-en-Provence.
La hausse des prix à la location s’explique notamment par un contexte immobilier favorable aux bailleurs. En effet, le brusque relèvement des taux de crédit observé depuis 2022 a contribué à freiner un certain nombre de projets d’achat. Les ménages bloqués dans leur projet d’accession à la propriété sont alors contraints de rester sur le marché de la location. D’où une hausse de la demande sur celui-ci, qui alimente l’augmentation des loyers.
Cette conjoncture devrait perdurer pendant encore quelque temps. La hausse des taux de crédit devrait se poursuivre, dans la mesure où le relèvement des taux d’intérêt engagé par la Banque centrale européenne n’est pas terminé. De fait, la demande locative va continuer à se maintenir à un niveau élevé, ce qui avantage les bailleurs.
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La rentabilité supérieure des investissements LMNP
L’augmentation de la demande et des loyers concerne aussi bien les locations vides que meublées. Mais elle profite davantage aux bailleurs en LMNP, grâce à la rentabilité supérieure de ce type d’investissement.
D’une manière générale, la location meublée génère un meilleur rendement. En premier lieu, les loyers des meublés sont plus élevés que ceux des locations vides. Cela reflète notamment la prise en compte des équipements installés dans le logement.
De plus, la location meublée se montre plus adaptée à des colocations. Or, ces dernières s’avèrent plus rémunératrices pour le propriétaire. En présence de multiples locataires, le loyer peut être fixé à un niveau plus élevé que lorsqu’il y a un seul preneur. A cet avantage s’ajoute la mutualisation du risque locatif, réparti sur plusieurs locataires plutôt qu’un seul.
Enfin, les loueurs en meublés non professionnels bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers. Le régime micro-BIC leur ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, contre 30 % dans le régime micro-foncier. Surtout, le régime réel BIC, qui peut être retenu sur option du propriétaire, permet de déduire les charges pour leur montant réel et de profiter de l’amortissement comptable du bien (hors valeur du foncier). Ce mécanisme permet ainsi de générer des revenus locatifs très peu fiscalisés, voire complètement exonérés d’impôt sur le revenu, pendant plusieurs années.
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Les résidences étudiantes, une autre manière de tirer parti de la demande locative
L’investissement en résidences de services constitue également un bon moyen de capitaliser sur la hausse de la demande locative. Avec ce type d’actifs immobiliers, l’investisseur peut se tourner vers les résidences étudiantes.
Celles-ci profitent de la tension locative actuelle, dans la mesure où elle rend plus difficile les recherches de studios et T1 des étudiants. Dans le même temps, l’offre publique de logements étudiants ne suffit pas à répondre à la demande. Ainsi, les demandes pour une place dans une résidence étudiante privée sont orientées à la hausse.
La perspective d’un investissement en résidence étudiante s’avère d’autant plus pertinente au regard des nombreux atouts de ce dernier. Il s’agit d’un investissement immobilier généralement moins coûteux que la moyenne, les tickets d’entrée pouvant se situer autour de 50 000 € selon les villes. En dehors du contexte actuel, la demande locative reste structurellement forte année après année dans les grandes métropoles dotées d’universités et d’autres institutions d’enseignement supérieur.
En outre, l’investissement LMNP en résidence étudiante permet au bailleur de se décharger de toute gestion locative. Celle-ci est confiée à une société spécialisée dans la gestion de résidences de services. Le propriétaire n’a pas de relation directe avec les locataires, car il signe un bail commercial directement avec le gestionnaire. Ce contrat fixe le loyer qui doit être versé au bailleur, ce qui est un gage de sécurité par rapport à une location traditionnelle.
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