Investisseurs, que devez-vous choisir entre loi Pinel et LMNP ?

Pinel ou LMNP : Quel statut choisir ? 

Dans le cadre d’un investissement immobilier dans le neuf, tout propriétaire peut bénéficier d’un allègement fiscal. Pour ce faire, deux grands dispositifs qui sont encadrés par la loi existent : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et la loi Pinel. Analysons ces deux dispositifs, afin d’en distinguer les divergences.

Présentation de la loi Pinel en 2022

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif, offrant une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du coût de l’opération si elle est réalisée sur certaines zones spécifiques. Il s’agit de zones tendues où la demande locative est forte mais l’offre immobilière trop faible pour y répondre. Avec ce dispositif, l’Etat soulage la tension du marché immobilier.

Depuis sa création en 2015, de nombreux français bénéficient des atouts du dispositif Pinel. Cette année encore (2022), la loi Pinel permettra à de nombreux particuliers qui achètent un logement neuf dans un objectif de mise en location de profiter d’un abattement fiscal. 

En quoi consiste la loi Pinel ? Elle offre aux propriétaires-bailleurs la possibilité de profiter d’un cadre fiscal avantageux entraînant une réduction d’impôt conséquente. 

A noter : la loi Pinel s’adresse uniquement aux contribuables français domiciliés en France.

Pour un supplément d’information par rapport à ces dispositifs, prenez rendez-vous avec l’un de nos experts :

Pour bénéficier du dispositif Pinel, la durée de location est une condition primordiale. De fait, l’investisseur se doit de mettre le logement en location pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans afin de bénéficier de cet avantage fiscal.

De plus, le nombre d’avantages fiscaux est limité à 2 avantages par an, et cette assiette d’investissement est plafonnée à 300 000€.

En outre, les logements Pinel doivent respecter des plafonds de loyers et être loués à des locataires qui respectent les plafonds de ressources. 

Enfin, vous êtes soumis au principe de zone Loi Pinel qui détermine ainsi la zone géographique dans laquelle les biens immobiliers seront construits. Le dispositif Pinel 2020 est possible uniquement en zones tendues (A Bis, A et B1) ;

En 2022, le Pinel a plusieurs ambitions :

• Soutenir l’offre locative où la demande est forte géographiquement ;
• Soumettre des logements avec loyers plafonnés à des ménages modestes, qui ont des difficultés pour avoir un accès au marché de droit commun et ne pouvant prétendre au logement social.

Anciennement réservée à l’investissement dans le neuf, la loi Pinel de défiscalisation peut maintenant s’appliquer à la réhabilitation ainsi qu’à l’achat de biens anciens. Une condition s’applique, les travaux doivent représenter à minima 25% de l’investissement total. De plus, le logement doit se situer dans des quartiers spécifiques, choisis par le décret.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ? 

La loi Pinel comporte de nombreux avantages pour les investisseurs en location meublée tels que :

• Les différentes réductions d’impôt en fonction de trois durées d’engagement qui sont :

• 12% du montant investi dans le logement pour une durée de 6 ans, dans la limite de 36 000 €
• 18% du montant investi dans le logement pour une durée de 9 ans, dans la limite de 54 000 €
• 21% du montant investi dans le logement pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €

• Percevoir des compléments de revenus lors de versements de loyers mensuels : lorsque votre emprunt sera remboursé, vous pourrez profiter du complément de revenu associé à la location de votre bien.

• La préparation de votre retraite : grâce à la réduction d’impôts, il sera possible de réaliser une économie maximale de 63 000 € pour l’acquisition d’un bien d’une valeur de 300 000 € (montant maximal pour défiscaliser en Pinel), ce qui entraîne 6 000 € de réduction par an sur un engagement de 12 ans.

• La création d’un patrimoine immobilier

Comment être éligible à la loi Pinel ? 

• L’investisseur se doit d’acheter un logement neuf, ainsi que de le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans.
• Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1. Ce sont des zones qui ont plus de demandes de logements que d’offres sur le marché. 
• La location du logement doit s’effectuer dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
• Il doit se plier aux normes énergétiques en vigueur.
• Les locataires doivent présenter un plafond de ressources plafonné.
• L’assiette de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 € par an et dans la limite d’un prix de 5 500 € par m².

Un non-respect de ces conditions entraînera la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’acquéreur doit se rendre compte des risques associés à un investissement locatif comme :

• L’absence de locataire
• Les loyers impayés
• Une période défavorable du marché locatif

Comment réussir son investissement dans la loi Pinel ?

Pour réussir son investissement avec la loi Pinel, plusieurs étapes sont primordiales :

1. La première étape consiste à se renseigner sur son investissement, il est important de recueillir toutes les informations principales pour réaliser son investissement le plus efficacement possible. Ne pas hésiter également à faire des simulations lors de la sélection du produit ou prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers.
2. Pour acheter avec la loi Pinel en vue d’un investissement locatif, il est important d’évaluer sa propre capacité d’endettement. Cette dernière vous permettra de déterminer votre capacité d’emprunt, mener à bien votre projet  immobilier et profiter de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. 
3. L’emplacement du bien est important. Tout d’abord, afin d’être éligible à la loi Pinel, vous devez acheter un bien dans une zone dédiée. De plus, certaines villes sont plus dynamiques, la tension immobilière y est plus forte. Vous pourrez ainsi déterminer quel emplacement vous sera le plus profitable.
4. Lors d’un investissement Pinel en logement neuf déjà livré, un compromis de vente doit être signé et doit préciser le type de bien immobilier ainsi que le prix de vente. D’autres éléments tels que les conditions suspensives, l’obtention du financement bancaire ou la certification d’urbanisme doivent également y être consignés. Quant au vendeur, il doit fournir un diagnostic immobilier. 

Se rapprocher d’un notaire est primordial. Vous allez devoir lui transmettre l’acceptation de votre offre de prêt immobilier pour finaliser votre achat en loi Pinel.
 

La signature de l’acte authentique d’achat de votre logement en loi Pinel se déroule chez le notaire du programme immobilier.

Lors de l’achat du logement en vente achevée, soit un appartement ou une maison construits, jamais habités ou vendus, la procédure est moins complexe que celle de la VEFA. L’acquéreur paye un montant qui correspond au prix d’achat au notaire lorsque l’acte de vente est signé par le vendeur, duquel il déduira l’acompte déjà versé lors de la promesse de vente et ajoutera les frais de notaire.

Vous recevrez, dans un délai maximum de 8 mois, votre titre de propriété, après enregistrement de celui-ci.

Avantages du LMNP

Investir en LMNP comporte de nombreux avantages. Vous pouvez choisir entre un régime micro BIC ou un régime réel, ceci dépendra de vos recettes locatives. 

Le micro BIC s’applique seulement si vos recettes ne dépassent pas 72.600 €. Vous pouvez profiter d’un abattement de 50 % sur les recettes, ce régime est très intéressant seulement si vos charges sont inférieures à ces 50 %. 

Vous profiterez d’une rentabilité moyenne de 4,5% sur les biens en LMNP, soit un des meilleurs rendements/risque sur le marché. De plus, si vous passez par l’effet de levier du crédit immobilier, vous pouvez bénéficier d’une rentabilité aux alentours de 7%.

Un autre avantage fiscal est la récupération de la TVA. Avec un statut de commerçant, il est possible de récupérer la TVA en son intégralité, soit 20% en une seule fois. Ceci s’applique six mois après la mise en location.

L’amortissement avec la LMNP

L’investissement en LMNP permet également un amortissement. Ce dernier peut être pratiqué lorsqu’une personne physique investi dans un logement qui correspond aux critères d’éligibilité, définis par la loi. Lorsqu’un bien immobilier se déprécie, il est possible de de comptabiliser comme charge non décaissée cette perte de valeur. Cet amortissement permet donc de réduire ses revenus imposables, et donc ses impôts ainsi que ses prélèvements sociaux.

• La valeur hors taxe de l’immobilier 
• Le montant des frais d’acte 
• La valeur hors taxe du mobilier 
• Les travaux effectués 

Comment choisir entre Pinel et LMNP ?

Ainsi, le statut de LMNP reste plus avantageux que celui de la Loi Pinel, dans la mesure où le locataire devient propriétaire d’un bien immobilier qui met en location tout en bénéficiant d’un abattement de 50% des loyers ainsi que d’une récupération de la TVA. Cependant, il est désormais possible sous certaines conditions de bénéficier des 2 avantages fiscaux consécutivement, Pinel puis LMNP.