Lors d’un investissement en résidences de service sous le statut LMNP (Location Meublée Non professionnelle) ou LMP (Location Meublée Professionnelle), investir en résidence sénior ou en EHPAD comporte de nombreux avantages fiscaux ainsi que la sécurité de votre investissement. Toutefois, des différences demeurent entre l’investissement en résidence sénior et en EHPAD, quel est le plus avantageux pour vous, investisseurs ?
Comment différencier les résidences senior et les EHPAD ?
Dans les différentes résidences de service existantes, nous retrouvons les résidences senior et les EHPAD. Ce sont des établissements qui accueillent tous deux des personnes âgées. Bien que ces établissements puissent sembler similaires, ayants le même ciblage de population (personnes âgées) nous pouvons nous rendre compte que ces derniers sont totalement différents.
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Les EHPAD, une solution connue
Les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ou maisons de retraite, sont des résidences médicalisées conçues pour accueillir des personnes dépendantes ou ayant le besoin d’être suivies médicalement quotidiennement. Contrairement aux résidences sénior, nous retrouvons au sein des EHPAD une équipe soignante qui a pour fonction d’assurer les soins des résidents.
Un médecin quant à lui va garantir une certaine qualité du suivi médical en dirigeant et en formant ces équipes.
Quant au placement des résidents en EHPAD, sont compris dans le forfait les soins, l’hébergement ainsi que la dépendance. Ce sont des tarifs journaliers.
Les EHPAD emploient donc un personnel soignant pour assurer un suivi des résidents et certains vont jusqu’à se spécialiser dans l’accueil de personnes souffrant de pathologies bien précises (Alzheimer, Parkinson, par exemple).
En plus des services de soins offerts, les EHPAD vont également proposer comme les résidences senior, d’autres services comme la restauration. En gros, les EHPAD assurent une prise en charge globale et complète des résidents.
Les résidences sénior, une alternative intéressante
Contrairement aux EHPAD, les résidences sénior n’ont pas pour vocation la prise en charge médicale de leurs résidents. Ces établissements proposent une offre d’hébergement privée pour des séniors indépendants et actifs. Cet hébergement prend la forme d’une location d’appartements confortables conçus pour offrir une autonomie presque complète aux résidents (cuisine équipée, douche, volets électriques ..). Les résidents peuvent également jouir d’espaces communs attrayants (restaurants, salons, piscine etc.) ainsi que de certaines prestations :
- Aide ménagère
- Aide à la personne
- Blanchisserie
- Aide aux tâches administratives
- Livraisons de courses
Et bien d’autres ..
Il est important de préciser que ces personnes choisissent d’intégrer les résidences senior pour plusieurs raisons dont les plus couramment avancées sont :
- la recherche de sociabilité : les résidences seniors accueillent plusieurs personnes en leur sein et de ce fait, proposent des activités pour maintenir la sociabilité et ainsi briser la solitude de ces personnes.
- La recherche d’un cadre de vie plus adapté : les personnes âgées ont recours aux résidences senior car elles recherchent souvent un logement plus adapté à leur âge, plus facile pour elles à entretenir.
- La recherche d’un lieu de vie sécurisé : c’est sans doute l’une des raisons les plus importantes. En effet, les résidences offrent un cadre de vie sécurisé pour les personnes âgées.
Quel est l’investissement le plus avantageux pour vous, investisseurs ?
Au delà de la différence des services proposés par ces établissements, les avantages liés à l’investissement de ces résidences diffèrent. Vous pouvez ainsi choisir l’investissement qui vous semble, investisseurs, le plus avantageux.
Les avantages de l’investissement en EHPAD
Les avantages fiscaux
Le fait d’acheter une chambre en EHPAD donne l’opportunité aux investisseurs de devenir propriétaire de leur actif immobilier, tout en profitant des avantages financiers associés à cet achat. Ces avantages sont possibles via deux régimes fiscaux :
- Le dispositif Censi-Bouvard :
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% sur le prix de revient de votre investissement sur 9 ans, ceci plafonné à 300 000 €, au-delà, les frais sont amortissables. Afin de bénéficier des avantages du dispositif, l’investissement doit correspondre à un logement neuf et en résidence meublée et vous devez louer ce bien pendant ces 9 ans. Il est également possible de récupérer la TVA de votre logement. De plus, il est possible de confier entièrement sa gestion à un mandataire.
- Le statut LMNP :
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non professionnel) permet aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pour amortir ces revenus. Etant un secteur en pleine croissance, les EHPAD sont fortes d’un rendement en pleine croissance (environ 4,5%). En plus du rendement intéressant, les vacances locatives sont pratiquement nulles (environ 98% de taux d’occupation en EHPAD) garantissant au propriétaire de percevoir des revenus régulièrement.
La sécurité des revenus complémentaires
Un avantage important de l’investissement en EHPAD est la sécurité des revenus complémentaires. Le fait que le gestionnaire de l’EHPAD supporte seul le risque de vacance locative, l’investisseur est presque garanti de toucher des revenus. Bien que le versement n’est pas garanti à 100% d’être reversé en temps et en heure, le risque en EHPAD demeure très faible.
De plus, par rapport à une location meublée plus classique, le taux d’occupation moyen est généralement situé entre 93% et 100%. Un taux bien supérieur aux autres locations permettant une garantie très élevée de voir l’exploitant renouveler son bail commercial.
Les avantages de l’investissement en résidence sénior
L’investissement en résidence sénior est avantageux, et ce sur plusieurs points :
- Les avantages de l’immobilier neuf : pas toujours possible au domicile traditionnel, le fait de disposer d’un ameublement neuf, adapté aux personnes âgées et sécurisé permet aux séniors de se sentir en sécurité et chez eux. Cet avantage est très apprécié chez les locataires
- Un complément de revenu : cet investissement permet de se constituer un complément de revenu et presque sans effort, surtout lors d’un investissement à crédit. Ce revenu supplémentaire est, dans le cadre du bail commercial, garanti par l’exploitant.
- Sans contrainte de gestion : vous n’avez à vous occuper de rien. La recherche de locataires, les formulaires d’entrée et de sortie, la prise en charge des éventuels impayés sont directement pris en charge.
- La déduction d’impôts : vous pouvez réduire vos impôts grâce aux différents dispositif de défiscalisation (la LMNP, le Censi-Bouvard)
- Une rentabilité à long terme : les rentabilités locatives sont comprises entre 3,8% et 4,25% bruts environ. Hors charges, elles sont de l’ordre de 3,3% et 3,75% sans les avantages fiscaux. C’est un investissement sur le long terme.
Comment choisir entre EHPAD et résidence senior ?
Lors d’un investissement en EHPAD ou en résidence senior, ce dernier est sécurisé. Il faut néanmoins faire attention aux attributs de ces acquisitions, en particulier la localisation. La résidence senior se doit d’être à proximité d’un centre ville afin d’être la plus attractive possible, tandis que l’EHPAD sera surtout situé en fonction de la demande des patients, donc en ville ou dans des endroits plus isolés.
Du côté des résidences senior, on y trouve un avantage supplémentaire. L’achat de l’appartement permet à l’investisseur de le mettre en location mais également d’y habiter, tandis que les EHPAD sont réglementés pas l’Etat.
Nous retrouvons néanmoins certains avantages en choisissant d’investir en EHPAD, l’investisseur bénéficie des avantages suivants :
- disposer d’un investissement dont l’ouverture et l’exploitation sont agréées par l’Etat et une convention tripartite ;
- un bien dont la gestion est assurée entièrement par un gestionnaire avec notamment les articles 605 et 606 souvent à la charge du gestionnaire.
Pour en savoir plus sur l’investissement en EHPAD ou en résidence sénior, n’hésitez pas à contacter nos conseillers pour de plus amples informations.
