Alors que l’investissement en location vide est confronté à des vents contraires, la location meublée en résidence de services s’affirme plus que jamais comme une solution pour investir dans l’immobilier.
Risques de blocage sur le marché de l’investissement locatif
Est-il encore opportun de se lancer dans un investissement immobilier ? S’il n’existe pas de réponse simple à cette question, force est de constater que le marché locatif rencontre quelques problèmes ces derniers temps.
La rentabilité locative recule
L’observatoire Clameur, qui se concentre sur le marché de la location vide, en a listé quelques uns dans sa dernière étude de marché dévoilée à la fin du premier trimestre 2023 :
- Les loyers progressent moins vite que l’inflation sur les 5 dernières années : + 7 % à l’échelle nationale, contre une hausse des prix cumulée de 10,5 % ;
- La rentabilité locative recule, puisque dans le même temps, les prix ont augmenté plus fortement ;
- Les locataires peinent à devenir propriétaires, en raison de la hausse des taux de crédit, et restent plus longtemps dans la même location, ce qui limite les possibilités de rehausser les loyers.
Comment investir dans l’immobilier plus sereinement
Certains bailleurs sont également confrontés à la problématique de la rénovation énergétique de leur logement. Le durcissement des exigences en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE) a conduit à l’impossibilité de réévaluer les loyers au renouvellement du bail ou à la remise en location dès lors que le logement est étiqueté F ou G.
Le chemin des investisseurs locatifs ne manque donc pas d’embûches. Heureusement, certains types d’investissements immobiliers permettent de les contourner, comme la location meublée non professionnelle (LMNP) dans le cadre d’une résidence de services.
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Résidences de services : un marché locatif dynamique et accessible
Dans le contexte actuel, les avantages de l’investissement LMNP en résidence de services s’affirment d’autant plus.
Une demande forte et des prix plus abordables
Le marché des résidences de services se divise en plusieurs types de biens : résidences pour séniors, résidences étudiantes, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)… Chaque résidence vise une demande locative spécifique, et surtout très dynamique. La demande de logements pour les personnes âgées ou les étudiants ne cesse d’augmenter dans le temps.
Les résidences de services répondent à ce besoin, dans un contexte où l’offre peine à se développer. Autrement dit, les investisseurs peuvent ainsi viser des marchés locatifs pérennes, pour lesquels la demande excède fortement l’offre.
De plus, les logements (ou lots) en résidences de services s’avèrent plus accessibles à l’achat. Les prix moyens se situent aux alentours de 100 000 à 180 000 euros et les investissements les plus accessibles tournent autour de 50 000 à 80 000 euros. Ce niveau de prix représente une variable cruciale pour l’investisseur à deux égards :
- Un prix moins élevé que la moyenne des investissements locatifs traditionnels permet d’espérer une meilleure rentabilité locative ;
- Le financement de l’acquisition sera moins difficile, malgré le contexte de relèvement des taux de crédit.
Moins de contraintes pour l’investisseur
Enfin, notons que les résidences de services ne sont pas concernées par les dernières mesures entrées en vigueur concernant la performance énergétique des logements et les restrictions concernant les passoires thermiques. De même, elles échappent aux contraintes liées à l’encadrement des loyers.
D’une manière générale, l’investisseur LMNP en résidence de services sera plus “tranquille” qu’un bailleur traditionnel, puisque la gestion de la résidence est prise en charge par une société professionnelle. Cette dernière s’engage dans le cadre d’un bail commercial à lui verser les loyers prévus et à assurer toute la gestion locative.
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La fiscalité attractive du LMNP améliore la rentabilité locative
Pour évaluer la pertinence d’un placement immobilier, la rentabilité constitue un indicateur majeur. Dans ce registre, le statut LMNP dispose d’un atout non négligeable : son régime fiscal, qui lui permet d’optimiser la rentabilité nette de l’investissement.
En effet, les revenus perçus par l’investisseur sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Deux possibilités peuvent alors s’envisager :
- Opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Ce régime est retenu par défaut en dessous de 77 700 € de revenus engrangés au titre de l’activité de loueur en meublé en 2023 ;
- Opter pour le régime réel d’imposition, qui permet de déduire le montant réel des charges supportées et surtout de bénéficier de l’amortissement comptable du prix du bien (hors valeur du foncier) et du coût du mobilier. Le régime réel peut être choisi sur option à la place du micro-BIC en dessous du seuil de 77 700 €. Il s’applique obligatoirement au-delà.
L’imposition des revenus tirés de la mise en location d’une chambre en résidence de services s’avère donc moins pénalisante que la traditionnelle fiscalité des revenus fonciers. C’est d’autant plus vrai dès lors que le régime réel d’imposition est retenu : en bénéficiant de l’amortissement comptable, une large partie des revenus, si ce n’est la totalité, échappent à l’impôt.
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