L’investissement en résidences de services est un investissement immobilier sécurisé, qui présente des avantages pour l’investisseur. Vous souhaitez réaliser un investissement en résidences de services et vous hésitez entre les résidences sénior et les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) ? Pour laquelle de ces deux catégories de résidences de services faut-il opter ? Zoom sur les différences entre ces résidences de service.
Différents avantages pour les investisseurs entre les résidences sénior et EHPAD
Les avantages entre les résidences sénior et les résidences EHPAD peuvent sembler similaires sur certains points, il est néanmoins nécessaire de bien se renseigner sur ces dernier pour être sûr de son investissement.
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- Loyer et rentabilité garantis : lors d’un investissement en résidences de services (résidence sénior ou résidences EHPAD), les loyers et donc la rentabilité de l’investissement sont garantis par le gestionnaire. En effet c’est avec ce dernier que vous signez un bail commercial, stipulant le pourcentage de rentabilité, donc le niveau de revenu mais aussi la répartition des charges du bien. Que le bien soit occupé ou non, le gestionnaire est dans l’obligation de payer le loyer fixé dans le bail commercial.
- Bien géré : en investissant en résidences de services, le bien dont vous avez fait l’acquisition est entièrement géré par un professionnel. Vous n’avez donc aucun souci de gestion.
- Avantages fiscaux : l’investissement en résidences de services, que ce soit des résidences sénior ou des résidences EHPAD, vous fait bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, vous bénéficierez de revenus peu ou pas fiscalisés grâce au statut du LMNP.
Concrètement, il faut savoir que les revenus issus d’un investissement en résidence de services (comme pour toute location meublée), sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De ce fait, vous pouvez bénéficier soit :
- Du régime du micro BIC : un abattement de 50% est appliqué sur l’ensemble des revenus locatifs perçus ;
- Du régime réel et donc du statut LMNP : grâce à ce statut, vous pouvez déduire les frais et charges inhérentes à la gestion et l’acquisition du bien, récupérer la TVA sur l’investissement, pratiquer l’amortissement ( sur l’immobilier et le mobilier).
De plus, vous pouvez bénéficier de la loi Censi Bouvard qui est une loi de défiscalisation. En effet, elle permet de réduire ses impôts de 11% de la valeur du bien, réduction étalée sur neuf années. Cette loi n’est accessible uniquement pour les acquisitions neuves en EHPAD/ Résidence Senior et Résidence étudiante
Important
Il faut savoir que les avantages du statut LMNP sont cumulables avec ceux du Censi-Bouvard. Toutefois, l’amortissement n’est pas cumulable sur le montant de l’investissement générant la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Exemple : en cas d’investissement en EHPAD basé sur un montant total de 400 000 euros. La réduction d’impôt Censi-Bouvard s’appliquera sur la somme de 300 000 euros (plafond de la réduction Censi-Bouvard). Puis il sera possible d’amortir uniquement les 100 000 euros restants.
Il est également possible d’enchaîner la réduction d’impôt Censi-Bouvard durant les 9 premières années de détention du bien neuf. Puis, de basculer sur l’amortissement comptable du régime LMNP. Cependant cette pratique est très réglementée. Elle est uniquement envisageable en cas de transfert de la propriété lors de la neuvième année, de la personne physique vers une personne morale à vocation familiale. Il s’agit alors de créer une SARL de famille et de pouvoir justifier que la finalité n’est pas uniquement fiscale.
Les différences principales entre les deux résidences de services
Bien que ces deux types de résidences de services s’adressent à un marché au sein duquel la demande est en constante augmentation en raison du vieillissement de la population, les résidences seniors et les EHPAD présentent des différences qu’il convient de connaitre en tant qu’investisseur.
En EHPAD, comme en résidences sénior, en plus de l’hébergement, l’établissement offre à ses résidents des services tels que la restauration ou encore l’entretien. En revanche, contrairement aux résidences sénior, un service médical pour un suivi personnalisé des résidents est également offert. On comprend donc que ces deux types de résidences de services s’adressent à des personnes n’ayant pas les mêmes besoins.
En effet, les résidences seniors accueillent des personnes âgées de plus de 60 ans, ayant encore leur autonomie et recherchant un cadre de vie sécurisé et convivial. Les EHPAD eux, accueillent des personnes en perte d’autonomie.
De plus, autre point d’une importance capitale, l’ouverture d’un EHPAD doit être agrémentée par l’Etat, ce qui n’est pas le cas pour une résidence senior.
Comment choisir son investissement entre les résidences sénior et EHPAD ?
Investir en résidence senior ou en résidence EHPAD reste un investissement immobilier sécurisé comportant les mêmes avantages.
Dans tous les cas, ces deux types de résidences de services évoluent sur un marché au sein duquel il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Malgré tout, il reste important pour réussir l’investissement, quel que soit le type de résidence de services choisi, de respecter les facteurs clés :
- L’emplacement : en ce qui concerne l’emplacement des résidences sénior, il est primordial de bien sélectionner l’emplacement géographique du bien. En effet, celui-ci doit être bien situé afin de répondre à une forte demande et de satisfaire un grand nombre de potentiels résidents. L’ouverture des résidences EHPAD, comme dit plus haut, doit être agrémentée par l’Etat. De ce fait, l’emplacement géographique de ces établissements est préalablement choisi par le gestionnaire et l’Etat. L’emplacement des biens est l’un des critères étudiés pour la délivrance de l’agrément.
- La qualité du gestionnaire : dans le cadre d’un investissement en résidences de services, la sélection du gestionnaire est importante puisque c’est de celui-ci que dépend la rentabilité de l’investissement. Ainsi plusieurs points sont à étudier : l’historique du gestionnaire, le nombre de résidences sous gestion, les chiffres, etc.
- La qualité du bail commercial : l’étude du bail commercial permettra de connaître la répartition des charges liées à l’investissement notamment via les articles 605 et 606 du code civil. Ce dernier définit les charges incombant au gestionnaire et celles incombant à l’investisseur. De plus, c’est ce document signé entre l’investisseur et le gestionnaire, qui informera sur le montant des revenus que l’investisseur doit attendre.
