Investir dans l’immobilier neuf comporte certains avantages. C’est d’autant plus vrai si vous optez pour un achat en résidence de services avec la location meublée non professionnelle (LMNP).
Nouvel immeuble, nouveau bail
Par nature, acheter un logement neuf permet de s’épargner la question des travaux d’entretien et de rénovation. Cela apporte une certaine tranquillité d’esprit pendant plusieurs années. L’immobilier neuf devant respecter plusieurs critères environnementaux, concernant la consommation énergétique notamment, vous devenez acquéreur d’un bien construit selon les dernières normes en vigueur. Autrement dit, vous n’avez pas à vous soucier des problèmes qui touchent l’immobilier ancien, et notamment les nouvelles réglementations concernant les “passoires énergétiques”.
De plus, acquérir un lot dans une résidence de services neuve avec le statut LMNP vous permet de démarrer votre investissement dans les meilleures conditions. En effet, vous signez un nouveau bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, plutôt que de reprendre un contrat en cours. Vous disposez donc d’une meilleure capacité de négociation et pouvez conclure un engagement plus long (12 ans maximum). Cette longévité est capitale, dans la mesure où le bail commercial va déterminer les loyers qui vous reviendront, et donc le niveau de rendement que vous pouvez viser.
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Remboursement de TVA et frais réduits
L’investissement LMNP dans une résidence de services neuve présente également un atout fiscal majeur. Les logements neufs sont habituellement soumis à la TVA à 20 %. La taxe sur la valeur ajoutée vient donc alourdir le prix réellement acquitté par l’acheteur. Les lots en résidence de services n’échappent pas à cette règle… Du moins, au moment de l’achat. En effet, l’investisseur peut ensuite demander le remboursement de la TVA acquittée sur le prix du bien, ainsi que sur le coût du mobilier qui équipe le bien. Cet avantage est réservé aux investisseurs LMNP qui s’engagent sur une location d’une durée minimum de 9 ans. Notons également qu’en cas de revente, la restitution de la TVA remboursée n’est pas demandée si le nouvel acquéreur reprend le bail de location en cours.
En termes de frais d’acquisition, les droits de mutation (appelés à tort “frais de notaires”) sont quant à eux plus bas lorsque l’achat porte sur un bien immobilier neuf. Ils représentent 2,5 à 3 % du prix hors taxes, contre plus de 7 % dans l’immobilier ancien.
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Prix et occupation de la résidence, deux points d’attention
Comme n’importe quel investissement immobilier, l’achat d’un logement dans une résidence de services neuve comporte des risques et des pièges. S’agissant d’immobilier neuf, il faut par exemple être attentif aux prix. Les prix des logements neufs sont traditionnellement plus élevés que ceux observés sur le marché de l’ancien, notamment du fait de la mise aux normes des biens. Néanmoins, il convient de bien vérifier que le prix du lot n’est pas surévalué par rapport au marché, au risque de réduire la rentabilité locative de l’investissement notamment.
Un autre inconvénient de l’investissement dans une résidence de services neuve tient à la problématique de l’occupation des lots. Pour vous verser les loyers qui vous reviennent, comme établi dans le bail commercial que vous signez, le gestionnaire de la résidence doit pouvoir remplir cette dernière. S’agissant d’une nouvelle résidence, il devra donc réussir à attirer les premiers locataires et maintenir une certaine attractivité. Cela s’avérera plus facile si la résidence est bien située, qu’elle répond à une demande locative forte (résidence étudiante dans une ville comportant de nombreuses écoles et universités par exemple) et que les niveaux de loyers sont bien fixés par rapport au marché.
A noter que les résidences de type EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont moins sensibles à ce dernier risque, dans la mesure où le nombre d’agréments d’exploitation est contrôlé par l’Etat. L’offre de logements étant ainsi limitée, la pression de la demande reste forte.
