L’investissement LMNP s’envisage notamment au travers de l’acquisition d’un lot dans une résidence de services. Le point sur les caractéristiques à connaître sur les différents types de biens.
Les EHPAD
Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) représentent un investissement porteur pour bénéficier du statut LMNP. Ces maisons de retraite médicalisées répondent à la fois à une problématique sociétale de premier ordre, à savoir la prise en charge de la dépendance, et à une demande locative forte.
En matière d’investissement locatif, les EHPAD présentent un niveau de rentabilité élevée. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) profitent également d’une répartition avantageuse des charges entre investisseur particulier et gestionnaire de la résidence. En effet, seule la taxe foncière est imputée à l’investisseur. Rappelons par ailleurs que ce dernier peut profiter du régime d’imposition réel du LMNP pour bénéficier de l’amortissement comptable de son acquisition et percevoir des revenus locatifs très peu ou non fiscalisés pendant plusieurs années.
Par rapport aux autres résidences de services, l’investissement en EHPAD présente un coût plus élevé : comptez 100 000 € et plus pour l’acquisition d’un lot dans une résidence gérée par un gestionnaire reconnu. La qualité de ce gestionnaire est un paramètre indispensable à prendre en compte dans la sélection de l’investissement.
Pour tout savoir sur l’investissement en résidences de services, contactez gratuitement nos conseillers en gestion de patrimoine.
Les résidences étudiantes
Les rangs des étudiants continuent de grossir en France, année après année. Face à cette demande locative toujours plus robuste, l’offre de logements dans les résidences gérées par le Crous et les cités universitaires peine à suivre. Le potentiel d’un investissement LMNP dans une résidence étudiante est donc bien réel.
Indépendamment de ce potentiel, il convient de respecter les tenants d’un bon achat immobilier pour éviter les erreurs. La règle de l’emplacement prévaut pour l’acquisition d’un lot en résidence étudiante, aussi bien pour l’adresse de la résidence (proximité avec les moyens de transports et les écoles/universités) que pour le choix de la ville. Privilégiez les métropoles où la population étudiante est florissante comme :
- Paris, Lyon, Marseille ;
- Bordeaux ;
- Nantes ;
- Lille ;
- Grenoble ;
- Strasbourg ;
- Rennes.
De plus, il est essentiel de sélectionner des biens qui correspondent aux besoins des étudiants. Et ce, à des niveaux de prix (acquisition et loyer) en phase avec le marché locatif. Enfin, le choix du gestionnaire s’avère crucial, puisqu’il doit superviser au mieux la rotation locative à chaque rentrée et le remplissage de la résidence en période estivale.
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Les résidences séniors
Les résidences séniors sont à distinguer des EHPAD. Elles visent plutôt une clientèle de séniors autonomes, une population en croissance continue : pour preuve, un Français sur trois sera âgé de plus de 60 ans en 2040.
La localisation de la résidence a toute son importance. Pour répondre aux attentes des “jeunes séniors”, il faut privilégier le centre ville des grandes et moyennes agglomérations. De plus, les résidences doivent disposer d’une offre d’espaces et de services susceptibles de les attirer. Enfin, les niveaux de loyer doivent être compétitifs avec le marché locatif pour convaincre les occupants potentiels.
Attention toutefois, en fonction de la tranche d’âge des locataires ciblés, il convient d’adapter les critères de sélection : les plus de 75 ans sont ainsi plus sensibles à la sécurisation de leur environnement (prévention des risques de chute, etc.). Dans tous les cas, la résidence et son gestionnaire doivent être en mesure de répondre à leurs exigences.
Les résidences de tourisme
La France reste une destination de premier choix aux yeux des touristes du monde entier mais aussi de nos compatriotes. Mais le tourisme a évolué avec le temps, et nombre de vacanciers privilégient des hébergements offrant un meilleur rapport qualité/prix que les hôtels traditionnels. C’est dans ce cadre que les résidences de tourisme ont une carte à jouer, puisqu’elles proposent des services (cuisine équipée et blanchisserie notamment) recherchés et une tarification plus abordable que l’hôtellerie.
Comme toujours en immobilier, l’emplacement de lot est primordial. Mais avec une résidence de tourisme, l’investisseur doit se poser une question inhabituelle : serait-il lui-même intéressé par la location du bien pour ses vacances ? Car cela est une possibilité négociable avec le gestionnaire de la résidence. Toutefois, pour éviter de pénaliser son rendement locatif, mieux vaut privilégier des séjours “hors saison”.
