Les propriétaires bailleurs d’une location meublée sont redevables de l’impôt en cas de plus-value à la revente. Ceux qui dépendent du statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) font l’objet d’un régime fiscal particulier.
Les critères du statut LMP
Lorsque vous vous lancez dans l’activité de loueur en meublé, vous relevez habituellement du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Néanmoins, certains bailleurs peuvent dépendre du statut de Loueur en meublé professionnel (LMP). Et un propriétaire peut démarrer son activité sous le régime du LMNP et basculer sous celui du LMP après plusieurs années de location.
Le statut LMP s’applique lorsque :
- Les recettes annuelles de l’activité de location meublée (toutes taxes et charges comprises) dépassent 23 000 € sur l’année civile ;
- Ces recettes sont plus élevées que l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Selon le statut considéré, de nombreuses règles changent pour les bailleurs. Cela se manifeste en cours d’activité mais également à la revente. En effet, l’imposition de la plus-value immobilière en LMNP n’est pas la même que celle retenue sous le statut LMP. D’une manière plus générale, la fiscalité d’un investissement LMNP n’est pas la même que celle d’un loueur en meublé professionnel.
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Imposition des plus-values LMP de court terme (amortissement)
Dans le cadre du régime fiscal applicable aux loueurs en meublé professionnels, on opère une distinction entre les plus-values de court terme et celles de long terme. Les plus-values à court terme correspondent concrètement aux amortissements comptables réalisés dès lors que le bien est détenu depuis au moins deux ans. Cette plus-value doit alors être intégrée dans les résultats d’activité du loueur.
Elle sera imposée à l’impôt sur le revenu, en fonction du taux marginal d’imposition (TMI) applicable. De plus, elle sera également assujettie aux cotisations sociales, à un taux compris entre 35 et 45 %.
Il s’agit d’une différence majeure avec le statut LMNP, puisque ce dernier ne prévoit pas une telle imposition relative aux plus-values de court terme.
Imposition des plus-values LMP de long terme (revente)
Les plus-values LMP de long terme correspondent davantage à l’idée d’une plus-value immobilière traditionnelle. Ce gain correspond en effet à la différence entre le prix d’achat du bien et son prix de vente.
Pour autant, la fiscalité des plus-values réalisées en LMP diffère sensiblement de l’imposition des plus-values LMNP. En effet, le gain est imposé à la flat tax de 30 %. Ce prélèvement forfaitaire unique (PFU) se compose de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
La fiscalité “classique” des plus-values immobilières, avec abattements progressifs pour durée de détention, ne s’applique donc pas dans ce cas. En revanche, elle est bien retenue pour l’imposition des plus-values sous le statut LMNP.
De plus, la loi prévoit un régime d’exonération fiscale spécifique pour les propriétaires bailleurs LMP ayant conservé leur bien pendant au moins 5 ans. Ces derniers profitent de l’exonération complète des plus-values professionnelles dès lors que le chiffre d’affaires de l’activité ne dépasse pas 90 000 €. Si ce dernier se situe entre 90 000 et 120 000 €, l’exonération sera partiellement appliquée.
Point important, cette exonération couvre aussi bien la plus-value à la revente que celle de court terme liée à l’amortissement comptable du bien. En revanche, les cotisations sociales sur la plus-value de court terme restent dues.
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