Parmi les nouveautés de l’année 2023, les amateurs d’immobilier auront noté la disparition de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Mais sa suppression n’est pas de nature à remettre en cause l’intérêt du LMNP. Explications.
Un dispositif jugé « pas nécessaire »
Chaque année apporte son lot de changements en matière d’investissement immobilier. Une de ces réformes est passée quelque peu inaperçue, en comparaison des nouvelles contraintes énergétiques applicables aux locations vides notamment. Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible d’investir dans une résidence de services neuve, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), et de bénéficier de l’avantage fiscal du Censi-Bouvard.
Celui-ci octroyait une réduction d’impôt de 11 % étalée sur neuf ans, en contrepartie d’un engagement de location de même durée. Compte tenu du plafonnement du prix du bien retenu pour son calcul (300 000 €), la réduction d’impôt atteignait un maximum de 3 666 € par an.
Ce dispositif n’a pas été renouvelé après le 31 décembre 2022, sous l’impulsion notamment de l’Inspection générale des finances (IGF). Dans un rapport publié en juin dernier, elle avait recommandé sa non-reconduction, 10 ans après sa création. « La réduction d’impôt Censi-Bouvard ne semble pas nécessaire puisque l’investissement des particuliers bénéficie déjà du régime favorable de la location meublée non professionnelle (LMNP) », avait alors noté l’institution.
L’intérêt de l’investissement LMNP reste entier
Dans les faits, l’argument de l’IGF se tient. Et d’ailleurs, de nombreux investisseurs en LMNP n’avaient pas recours à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. En effet, les atouts du statut LMNP sont suffisamment puissants et convaincants en l’état, y compris sur le plan fiscal.
En premier lieu, il faut souligner qu’un investissement immobilier en résidence de services (Ehpad, résidences étudiantes ou séniors) s’avère porteur, dans la mesure où elles ciblent une population précise et une demande locative forte à laquelle l’offre de logement, et notamment l’offre publique, peine à répondre.
De plus, l’engagement de location pris avec le gestionnaire de la résidence fait l’objet d’un bail commercial. Cela signifie que ce dernier est chargé contractuellement de vous verser le loyer convenu, et non un locataire particulier. De manière plus générale, l’investissement LMNP ne présente aucune contrainte de gestion pour l’acquéreur, puisque tout est pris en charge par le prestataire.
Enfin, le LMNP permet de percevoir des revenus très faiblement fiscalisés, voire complètement exonérés d’impôt. Pour cela, l’investisseur doit opter pour le régime réel d’imposition, qui ouvre droit à l’amortissement comptable du bien. Chaque année, un pourcentage de la valeur du bien va ainsi être déduit des revenus générés, qui sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce à cet amortissement et à la déduction de toutes les charges locatives pour leur montant réel, la fiscalité d’un investissement LMNP s’avère donc très attractive.
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Pour bien investir, mieux vaut être bien entouré
En dépit de la suppression du dispositif Censi-Bouvard, la location meublée non professionnelle conserve son statut d’investissement immobilier à privilégier, surtout face à une location vide plus contraignante et pénalisante. Mais malgré ses nombreux atouts, l’investissement LMNP ne s’improvise pas. Il est indispensable de procéder avec méthode, en bénéficiant d’un accompagnement professionnel.
Cela commence par le choix du bien. Emplacement, prix, niveaux de loyer et de rentabilité… De nombreux critères doivent être passés au peigne fin pour procéder à un bon investissement immobilier, et le LMNP n’y fait pas exception. Pour éviter les déconvenues, l’accompagnement d’un spécialiste vous sera d’un grand secours.
Autre point à considérer, spécifique aux résidences de service cette fois : le choix du gestionnaire. Ce dernier va jouer un rôle crucial dans la réussite de votre placement, puisque c’est lui qui est chargé de vous verser les loyers et de maintenir le remplissage et l’attractivité de la résidence. Il convient donc de privilégier les meilleurs gestionnaires, et notamment ceux qui ont fait leurs preuves. Là encore, l’accompagnement d’un professionnel du secteur sera précieux.
Pour finir, il faut savoir que les avantages du régime réel d’imposition ont un prix, dans la mesure où un suivi comptable sera obligatoire. Celui-ci peut être délégué à une société spécialisée, qu’il conviendra une nouvelle fois de bien choisir. Sur ce plan, comme sur les points évoqués plus haut, un conseiller en gestion de patrimoine expert du LMNP saura vous accompagner.
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