Pour investir dans l’immobilier, nombreux sont ceux qui connaissent la loi de défiscalisation Pinel. Mais le statut LMNP présente également de nombreux atouts et peut s’avérer plus intéressant. Explications en 3 points clés.
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Pas de plafond sur la rentabilité avec le LMNP
Depuis quelques années déjà, on connaît la réduction d’impôt Pinel, octroyée en contrepartie d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. D’un taux de 12 % pour un engagement de location de 6 ans (18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans), elle sera revue à la baisse dès 2023.
En revanche, tout le monde ne sait pas que les loyers applicables à un investissement Pinel sont plafonnés. En fonction de la localisation du logement, impossible de dépasser le seuil en vigueur sous peine de voir l’avantage fiscal remis en cause. Si ces limites ont vocation à se situer à des niveaux proches de ce qui est observé sur le marché locatif, selon le législateur, elles constituent malgré tout une limite à la rentabilité locative d’un Pinel.
A l’inverse, un investissement en Location meublée non professionnelle (LMNP) ne présente aucune contrainte de ce type concernant le loyer applicable. Les locations meublées se monnayent d’ailleurs plus cher que les locations nues, d’une manière générale. Ainsi, le propriétaire bailleur peut fixer le loyer demandé à un niveau qu’il juge optimal pour attirer des locataires tout en visant une belle rentabilité.
A noter que dans certaines agglomérations, les locations, meublées ou nues, sont soumises à des mesures d’encadrement des loyers. Ces dernières ne s’appliquent cependant pas aux résidences de services (étudiantes, senior, Ehpad) qui permettent également d’accéder au statut LMNP.
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Des revenus locatifs peu fiscalisés grâce au LMNP
Le principe, et l’attrait, du dispositif Pinel reposent sur sa réduction d’impôt. Il s’agit donc d’une solution à étudier pour qui souhaite diminuer sa pression fiscale sur une durée de 6 à 12 ans, en contrepartie d’un investissement locatif de même durée dans les conditions exigées par la réglementation.
Mais si l’objectif recherché est de générer des revenus complémentaires dans la durée grâce à l’immobilier, la loi Pinel n’est pas la panacée. Pour poursuivre ce projet patrimonial, le statut LMNP s’avère davantage indiqué. D’une part, comme vu précédemment, le niveau des loyers n’est pas plafonné.
D’autre part, et c’est là l’atout majeur du LMNP, les revenus locatifs que vous encaissez échappent en grande partie, voire en totalité, à l’impôt. Le LMNP vous permet en effet de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui vous offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives dès lors qu’elles ne dépassent pas 70 000 € par an ;
- Le régime réel BIC, qui propose de déduire l’intégralité des charges supportées pour leur montant réel en lieu et place de l’abattement forfaitaire. Surtout, ce régime fiscal vous permet de bénéficier de l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier, un levier particulièrement puissant pour soustraire les revenus locatifs à l’impôt.
Dans bien des cas, l’option du régime réel se révèle plus avantageuse pour l’investisseur. Grâce notamment au mécanisme de l’amortissement, il parviendra à se constituer des revenus immobiliers très peu fiscalisés, voire pas du tout.
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Investissez en LMNP où vous voulez
Enfin, il faut savoir que la loi Pinel, comme beaucoup d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, impose un zonage spécifique. C’est à dire qu’il est possible d’investir en Pinel à certains endroits, mais pas à d’autres. Si le Pinel vise avant tout des zones dans lesquelles la demande locative est forte et l’offre de logements à louer jugée insuffisante, cela contribue à restreindre les choix des investisseurs (l’offre). Et, par ricochet, à pousser les prix d’achat vers le haut.
A contrario, vous pouvez investir partout en France en bénéficiant des conditions avantageuses du statut de loueur en meublé. Du moment que vous choisissez bien votre investissement (qualité de l’emplacement, vigueur de la demande locative, prix d’achat compétitif, etc.), rien ne vous empêche d’investir où bon vous semble.
Fin du dispositif Pinel, attention aux mauvaises affaires !
Pour conclure, rappelons que la loi Pinel arrive bientôt à échéance. A ce jour, il est prévu que la réduction d’impôt sera revue à la baisse dès 2023, avant de diminuer de nouveau en 2024, puis de disparaître ensuite.
Ce calendrier peut avoir un impact négatif sur l’offre à disposition de potentiels investisseurs : raréfaction des opportunités d’investissement et hausses de prix potentielles, fins de programmes ne laissant plus que les logements les moins intéressants à vendre, etc. Le tout dans un contexte de calendrier serré, propice à la précipitation et aux erreurs. Méfiance, donc, si vous cherchez un investissement immobilier optimisé fiscalement, car la loi Pinel ne sera peut-être pas votre alliée dans ce contexte.
En comparaison, la loi LMNP peut, quant à elle, faire valoir sa stabilité dans le temps, notamment sur le plan fiscal. De ce point de vue, l’investissement LMNP présente une image sans doute plus rassurante. Sous réserve, toutefois, d’investir dans les bonnes conditions.
C’est pourquoi nous recommandons toujours de prendre contact avec un expert de l’investissement LMNP pour mener votre projet à bien, ou simplement pour vous accompagner dans votre réflexion patrimoniale.
