Le régime de la Location meublée non professionnelle (LMNP) présente de nombreux atouts. Mais saviez-vous qu’il existe différentes manières d’en tirer parti ?
Le LMNP en résidence de services
Une des façons d’investir en profitant du statut LMNP consiste à cibler un logement en résidence de services. Ces résidences spécialisées (Ehpad, résidence étudiante, résidence seniors) correspondent à des demandes locatives spécifiques. Et justement, ces dernières affichent de belles perspectives de croissance, de par le vieillissement de la population et l’augmentation régulière du nombre d’étudiants. Parallèlement, l’offre de logements adaptés peine à suivre, ce qui contribue à l’intérêt d’investir dans ce type de biens.
En optant pour une acquisition en résidence de services, l’investisseur fait appel à un gestionnaire spécialisé. Celui-ci prend en charge toute la gestion de la résidence. Surtout, il doit verser le loyer qui revient à l’investisseur, selon les termes prévus dans le bail commercial. Même en l’absence momentanée d’occupant, pour cause de rotation locative, le loyer reste dû à l’investisseur particulier.
L’investissement en résidence de services jouit d’une fiscalité particulièrement attractive. Grâce au régime fiscal LMNP, l’investisseur peut opter pour le régime réel d’imposition et déduire l’amortissement du bien de ses revenus locatifs. De cette manière, il va générer des revenus exonérés d’impôt pendant plusieurs années. Notons également que l’investissement dans une résidence de services neuve ouvre droit à la récupération de la TVA (20 %) acquittée au moment de l’achat.
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Le LMNP en colocation
Autre investissement immobilier physique pouvant bénéficier du statut LMNP, la colocation meublée s’apparente davantage à un investissement locatif traditionnel… Mais avec plus d’avantages ! Le logement comptera en effet de multiples locataires, ce qui peut contribuer à limiter le risque d’impayés. Surtout, cela va pousser le niveau du loyer à la hausse, de sorte que l’investisseur pourra viser une meilleure rentabilité pour son placement immobilier.
Avec le temps, la colocation s’est développée pour devenir une véritable solution pour se loger. Elle correspond également à une demande locative robuste, principalement composée d’étudiants et de jeunes actifs en milieu urbain. Pour ces derniers, la colocation constitue un moyen de partager les coûts de logement, alors que les loyers des grandes villes ont progressé plus fortement que les revenus au fil des années.
Enfin, opter pour l’investissement en colocation meublée permet également de profiter du régime d’imposition LMNP. Et donc du bénéfice de l’amortissement du prix du bien sur les revenus locatifs encaissés, à condition de choisir le régime réel plutôt que l’abattement forfaitaire de 50 % offert par le régime micro-BIC.
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Le LMNP en OPCI
Pour finir, évoquons la méthode d’investissement de l’OPCI en LMNP. Un Organisme de placement collectif en immobilier permet d’investir votre épargne aux côtés de centaines ou milliers d’autres porteurs de parts. Le fonds va ainsi utiliser cette épargne pour acquérir de multiples biens immobiliers, qu’il gère au nom des porteurs de parts. Un OPCI dédié au régime LMNP se concentrera donc sur des biens relevant de la location meublée non professionnelle.
Pour bénéficier des atouts fiscaux du LMNP par ce biais, il est nécessaire d’investir en direct. Il est cependant plus courant de loger des OPCI dans un contrat d’assurance vie : c’est alors la fiscalité de l’assurance vie qui prévaudra.
Les OPCI sont accessibles facilement grâce à leur faible ticket d’entrée. Il est également possible de les revendre à tout moment. En revanche, l’investissement en OPCI LMNP n’est pas disponible à crédit.
Avant d’investir, il faut garder en tête qu’une partie du fonds (40 % maximum) est investie dans des actifs financiers. Les OPCI vont donc dépendre partiellement de l’évolution des marchés actions ou obligataires. Cela va impacter positivement ou négativement la performance délivrée à l’investisseur.
