La location meublée non professionnelle (LMNP) regorge d’atouts pertinents pour réaliser un investissement locatif. Mais attention à ne pas faire d’erreurs mettant à mal la rentabilité de l’opération.
Danger n°1 : se tromper dans la sélection du bien
Par essence, un achat en LMNP reste un investissement immobilier avant tout. Il faut donc prendre en considération les paramètres qui font la différence entre une bonne et une mauvaise acquisition.
Pour commencer, rappelons qu’en immobilier, le premier critère à étudier est l’emplacement. Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence de services, il est donc crucial de s’assurer que votre bien répond à une demande locative robuste.
Prenons un exemple : une chambre en résidence étudiante sera bien située dès lors que la résidence se situe dans une ville ou agglomération avec une forte population étudiante, à proximité des établissements d’enseignement supérieur et/ou en centre-ville. De plus, elle devra être bien desservie par les transports en commun. L’attractivité repose en grande partie sur ces critères.
Autre point à considérer : le prix du bien. Là encore, la règle ne change pas par rapport à un achat immobilier traditionnel. Payer le prix fort viendra grignoter la rentabilité de votre investissement. Et ne comptez pas rattraper le coup avec un loyer surévalué, car cela aura tendance à dissuader les locataires potentiels.
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Danger n°2 : faire un mauvais choix dans la sélection du gestionnaire
Dès lors que vous choisissez d’investir dans une résidence de services pour tirer parti des avantages du statut LMNP, vous devez sélectionner un gestionnaire. C’est ce dernier qui assurera la gestion au quotidien de la résidence et la perception des loyers dus par les occupants. En retour, il devra vous verser le loyer qui vous revient, tel qu’établi dans le bail commercial signé entre les deux parties.
Autrement dit, le gestionnaire tient un rôle capital dans votre investissement LMNP. Mal le choisir revient à s’exposer à de graves problèmes. En effet, un gestionnaire professionnel de piètre qualité peut finir en faillite, auquel cas les investisseurs particuliers seront fortement pénalisés.
Même s’il parvient à éviter une défaillance, un gestionnaire médiocre aura davantage tendance à chercher à renégocier le loyer qu’il vous doit. Ce sera notamment le cas s’il ne parvient pas à générer les recettes locatives escomptées : il sera alors tenté de diminuer les revenus locatifs qui vous reviennent afin de protéger ses recettes… Au détriment de votre rentabilité.
Fort heureusement, il existe de nombreux gestionnaires de qualité, ayant fait leurs preuves au fil des années. Un investissement LMNP en résidence de services a donc toutes les chances de démontrer sa viabilité… Du moment que vous faites les bons choix.
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Danger n°3 : ne pas optimiser sa fiscalité
Les loueurs en meublé non professionnels peuvent choisir entre deux régimes fiscaux distincts. Le micro-BIC, retenu par défaut, leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs encaissés. Le régime réel – obligatoire au-delà de 72 600 € de recettes annuelles – ouvre droit à la déduction des charges pour leur montant réellement acquitté.
En apparence, le choix du micro-BIC peut paraître plus attractif. Mais le régime réel d’imposition du LMNP est le seul qui vous permet de profiter de l’amortissement fiscal du bien. Ce mécanisme vous permet de déduire chaque année une partie du prix du bien (hors valeur du foncier) ainsi qu’une fraction de la valeur des meubles de vos revenus locatifs. Ce faisant, vous pouvez défiscaliser une large partie de vos recettes. Et dans bien des cas, vous obtiendrez un avantage supérieur à celui procuré par l’abattement forfaitaire de 50 %.
Pour éviter cet écueil fiscal, vous pouvez compter sur l’accompagnement des conseillers en gestion de patrimoine d’Investissement-LMNP.fr.
