La récupération de la TVA
Lors d’un investissement neuf en résidences de services LMNP, il est possible de récupérer la TVA et donc d’acheter le bien HT (hors taxe).
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La LMNP pour récupérer la TVA
La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est un des principaux avantages fiscaux de l’investissement neuf en location meublée non professionnelle par rapport à l’investissement immobilier neuf classique.
Comme pour toute transaction entre professionnels et particuliers, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) s’applique aux achats neufs de résidences de services.
Le bien neuf est alors acheté directement au professionnel, à savoir le promoteur. Le particulier va dans un premier temps payer le bien TTC (toutes taxes comprises). Le prix HT reviendra définitivement au promoteur alors que la TVA transitera par le promoteur pour être reversée aux services des impôts.
Le nouveau propriétaire, à la condition d’avoir investi dans une résidence de services dont la gestion sera confiée à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans, pourra demander la récupération de la TVA. Il devra simplement s’enregistrer en tant que loueur meublé.
La question de la conservation du bien pendant une durée minimum de 20 ans
Il est fréquent de lire que le bien détenu devra être conservé pendant 20 ans sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata des années de détention. En pratique cela n’est quasiment jamais le cas, car lors d’une revente à un particulier reprenant le bail en cours (ce qui représente la grande majorité des reventes sur le marché secondaire), aucune TVA n’est alors à restituer par le vendeur.
Conditions à respecter afin de pouvoir récupérer la TVA en LMNP
Acquisition d’un logement neuf.
Seuls les investissements neufs (ou assimilés) sont susceptibles de générer de la TVA.
Engagement de location à un professionnel pendant 9 ans minimum.
Signature d’un bail de location d’au moins 9 ans avec une société d’exploitation qui gèrera le bien en question.
Proposition d’un certain nombre de services par la société d’exploitation.
Au moins 3 des 4 services en question doivent être proposés :
– Blanchisserie, Accueil, Petit-déjeuner et Entretien.
Factures distinguant la TVA perçue, du loyer HT perçu :
Les factures fournies par la société exploitante doivent séparer les deux afin que la TVA perçue soit à son tour restituée, et donc appliquer la déduction.
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L’intérêt du cabinet comptable dans le traitement de la TVA/LMNP
Plusieurs avantages sont offerts par le régime réel des BIC et de la TVA. Cependant, de nombreuses démarches sont obligatoires. Dans ces conditions, recourir à un cabinet comptable est fortement recommandé.
Outre les démarches nécessaires à la création de l’activité commercial afin de bénéficier de la récupération de la TVA, le cabinet comptable permettra un réel confort tout au long de l’investissement (restitution de la TVA sur les loyers, optimisation de l’amortissement comptable).
Surtout, recourir à un cabinet comptable adhérant à un CGA offre des avantages fiscaux supplémentaires :
- Les deux tiers du coût annuel de la prestation comptable viennent en réduction d’impôt.
- Le BIC lors d’un investissement en Censi-Bouvard n’est pas majoré de 50% en cas de recours à un cabinet comptable CGA.
Comment réinvestir la récupération de la TVA LMNP ?
Une fois la TVA récupérée, l’investisseur est libre d’utiliser la somme en question comme il le souhaite.
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Paiement de la TVA
La TVA est avancée lors de l’achat par le particulier.
A partir du moment où l’investisseur a décidé sur quelle résidence de services neuve investir, il doit s’acquitter dans un premier temps du prix Toutes Taxes Comprises (TTC).
Le prix Hors Taxe sera en revanche bien dissocié sur le contrat de réservation de la TVA afin que celle-ci puisse lui être facilement restituée s’il en fait la demande.
La TVA représente 20% du prix HT. Le promoteur perçoit le montant TTC pour conserver uniquement le montant HT et restituer aux services des impôts la TVA.
Obtention du numero de TVA
Il convient alors de demander un numéro de TVA au centre des impôts.
Dès lors que le paiement TTC est réalisé, si l’investisseur souhaite récupérer la TVA, il a théoriquement 15 jours à compter du début de l’activité de loueur en meublé, pour télécharger et remplir le formulaire POi.
Ensuite, il convient de réaliser un courrier daté et signé dans lequel il est demandé une imposition selon le régime réel simplifié des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et de la TVA.
L’ensemble (formulaire et courrier) est à envoyer en recommandé avec accusé de réception au centre des impôts dont dépend le bien en question.
Un numéro SIRET d’immatriculation sera alors vite envoyé.
Remboursement de la TVA
La TVA sera restituée par le centre des impôts du bien en question.
Dès que le numéro SIRET d’immatriculation, accompagné du numéro de TVA est réceptionné par l’investisseur, ce dernier peut alors demander le remboursement de la TVA qu’il a avancé lors de son passage chez le notaire.
Il n’a plus qu’à télécharger et remplir le formulaire 3519. Une fois rempli, le formulaire en question doit être envoyé au même centre des impôts accompagné du RIB du compte sur lequel l’investisseur souhaite être remboursé de la TVA. Dans un délai pouvant allé de 15 jours à 6 mois, le Trésor Public versera le montant de la TVA dûe.
Restitution de la TVA sur les loyers
Le régime réel simplifié des BIC et de la TVA implique également la restitution de la TVA sur les loyers perçus.
Il y a une contrepartie à la restitution de la TVA par le Trésor Public liée à l’acquisition de la résidence de services. En effet, cette restitution est permise lorsque l’investisseur choisit le régime réel simplifié des BIC et de la TVA. En optant pour ce régime, l’investisseur s’engage à percevoir des loyers TTC de la part du gestionnaire et à restituer à chaque facture la TVA sur loyers, au centre des impôts en question. C’est pourquoi il est obligatoire que les factures de loyers distinguent le loyer HT, du loyer TTC et le taux de TVA appliquée.
Celui-ci sera de 5,5% pour les EHPAD et de 10% pour les autres types de résidences de services.
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